lunes, 3 de agosto de 2015

EL PRESUPUESTO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La ley 675 de 2001 establece que para la financiación de las expensas necesarias para la administración de los edificios o conjuntos inmobiliarios, se debe elaborar un presupuesto en el cual se determinen los ingresos y egresos, que servirá de base para la determinación de las cuotas de administración que deben aportar los copropietarios, o arrendatarios según sea el caso, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad.



Según la Orientación Profesional del 26 de febrero del 2008, expedida por el Consejo Técnico de la Contaduría Pública, el presupuesto por ser un proyecto a futuro puede ser afectado por situaciones imprevistas, que de una u otra manera inciden en forma negativa o positiva en su ejecución, por lo que al final de cada ejercicio, debe presentarse el correspondiente informe que detalle su ejecución para aprobación por la asamblea.

El presupuesto tiene la característica de estar determinado básicamente por el sistema de caja sin embargo deberá incluirse aquellos gastos que sin aplicar desembolsos de efectivo puedan afectar los resultados del ejercicio (ejemplo: depreciaciones, amortizaciones, provisiones, etc) debiéndose rendir cuenta a la asamblea por parte de la administración sobre su ejecución, hecho que determina la necesidad de implementar el registro del presupuesto aprobado y de su ejecución activa o pasiva, que habrá de ser fuente del informe requerido.

El periodo presupuestal por lo general está comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de cada año. Si bien en algunas unidades residenciales los presupuestos de ingresos y gastos se aprueban para ser ejecutados a partir del mes de marzo o abril, se debe tener en cuenta que los presupuestos aprobados se refieran a periodo futuros y no a periodos anteriores.
La asamblea general de propietarios, que se debe reunir por lo menos una vez al año, adopta el presupuesto de ingresos, gastos e inversiones para el periodo siguiente y evalúa la ejecución presupuestal del periodo anterior.


FUENTE: CAMACHO. A (2012) Administración de la propiedad horizontal. Octava Edición. Legis. Bogotá Colombia.

lunes, 13 de julio de 2015

EL INTERÉS MORATORIO EN EL RETRASO DEL PAGO DE LAS EXPENSAS COMUNES

El artículo 30 de la ley 675 de 2001, indica lo siguiente respecto a los intereses de mora por el retraso en el pago de la expensas comunes.

Artículo 30. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.

Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.

Parágrafo. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

Este artículo fue declarado exequible por la Corte Constitucional en sentencia T-153 de 2004.


Según la Corte  la medida contemplada en el artículo 30 de la ley 675 de 2001 encuentra una justificación constitucional legitima derivada del objeto de la norma, la cual busca inducir al pago de las expensas debidas a la copropiedad y que son causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, no debe olvidarse en efecto que dichas expensas están establecidas para garantizar el buen funcionamiento de la copropiedad y que su pago oportuno hace parte de los presupuestos de convivencia, cooperación y de solidaridad social que orientan la propiedad horizontal lo cual se encuentra en armonía con los mandatos constitucionales.


En este sentido cabe decir que los intereses a que alude la
norma, en caso de llegar está a aplicarse por no haberse fijado por la Asamblea de Copropietarios un interés diferente, no pueden mirarse como especulativos o tendientes a desvirtuar la naturaleza de entidad sin ánimo de lucro de la copropiedad, sino más bien analizarse en función, tanto de la necesidad de asegurar el pago cumplido de las expensas por parte de los copropietarios como del necesario resarcimiento de los perjuicios que se causen a la copropiedad debido al incumplimiento de las obligaciones para con ella y que impiden a la misma administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

Así las cosas, el interés moratorio por retraso en el pago de la expensas comunes se encuentra contemplado en la ley 675 de 2001, salvo que el reglamento indique un interés inferir a una y media vez el interés bancario corriente, la asamblea de propietarios no podrá pactar un interés mayor, por que este se entenderá como no pactado.

Atentos a sus comentarios.



Fuente: Sentencia C-153/04 Corte Constitucional.

miércoles, 8 de julio de 2015

¿CUÁL ES EL LIMITE DE LOS REGLAMENTOS Y EL MANUAL DE CONVIVENCIA EN LAS COPROPIEDADES?


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Los reglamentos y manuales de convivencia se convierten en una herramienta valiosa a la hora de enfrentar el desafío de administrar una copropiedad y porque no el reto de gerenciar a una comunidad, sin embargo, estas herramientas tan útiles tiene límites que de no observarlos puede acarrear demandas e indemnizaciones que finalmente deben sufragar todos los copropietarios, por tal razón el post de esta semana compartimos con ustedes las posturas de la Corte Constitucional y la Ley 675 de 2001 frente a este tema tan relevante para quienes se encuentran relacionados de forma directa o indirecta con las copropiedades.

La Ley 675 de 2001, en el artículo 38, dispone que le corresponde a la Asamblea General de Propiedad aprobar las reformas al reglamento de la propiedad horizontal. Dicha asamblea está compuesta por la totalidad de los propietarios de los bienes privados, o por sus representantes, los cuales tendrán derecho a participar en la liberación y a votar en las decisiones que se adopten. Al ser la máxima autoridad de la copropiedad, siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Constitución y en la ley, sus determinaciones serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, incluyendo a quienes sean disidentes o a quienes no estuvieron presentes en la votación.

Frente a los manuales de convivencia la Corte
Constitucional ha indicado que su origen corresponde a una decisión autónoma de la Asamblea de Propietarios, a través de la cual se establecen el conjunto de derechos, obligaciones y deberes de los residentes de una copropiedad, cuyo origen deviene de los ar. 2 y 3 de la ley 675 de 2001, que obligan a que los reglamentos de propiedad horizontal se propenda por el establecimiento de relaciones pacíficas y de solidaridad social entre los copropietarios y tenedores. Los manuales de convivencia, en términos prácticos son una parte del reglamento de copropiedad. (Sentencia T-034/13).

Por tal motivo y teniendo en cuenta que los reglamentos  y los manuales de convivencia pueden de acuerdo a su naturaleza contener reglas que afectan derechos fundamentales, la Corte Constitucional ha establecido que la potestad de regulación de la Asamblea de Propietarios se encuentra limitada por la constitución y la ley, en especial deben estar acordes con los derechos fundamentales de aquellos que se ven cobijados por sus normas. Aunado a lo anterior, es necesario decir que las sanciones que en ellos se incluyan deben atender a parámetros de razonabilidad y proporcionalidad, previa determinación de un fin legitimo (legal) que las justifique.


Fuente: Corte Constitucional Sentencia T-034 de 2013. 

martes, 30 de junio de 2015

PROCEDENCIA DE LA TUTELA EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL

En la actualidad no es un secreto que los organismos de control de los entes que administran las copropiedades son escasos, las alcaldías no tienen sino dos funciones: la primera expedir el certificado de representación legal y la segunda iniciar un proceso policivo en el evento en el cual se niegue la entrega del acta de asamblea a un residente o propietario de la copropiedad.

Así las cosas, el mecanismo según la Ley para dirimir controversias y hacer valer los derechos de quien sea afectado por los actos realizados por el administrador o consejo de administración o viceversa dentro de la copropiedad, es un proceso de única instancia que se lleva a cabo ante el juez civil.

Siendo este un procedimiento que requiere la contratación de un abogado, que tiene una duración en el tiempo y es costoso, no es el preferido de quienes se ven inmersos en este tipo de problemáticas, lo cual sin duda genera de forma directa una afectación a la convivencia, generando roses entre quienes deben vivir en armonía.

Se recurre entonces a la Tutela como mecanismo expedito para solucionar las controversias derivadas de este tipo de situaciones, sin embargo, la Corte Constitucional y las normas vigentes han sido clara en manifestar cuales son los eventos en los cuales procede la tutela en conflictos inherentes a la propiedad horizontal, los eventos en los cuales procede son los siguientes:

a. La tutela procede cuando no existan otras acciones legales.

b. Cuando existiendo acciones legales estas no fueren eficaces para salvaguardar los derechos fundamentales, 

c. Cuando existiendo acciones legales estas no fueren eficaces para evitar la ocurrencia de un perjuicio irremediable.

Surge entonces un interrogante ¡que considera la Corte como perjuicio irremediable?

Según la Corte constitucional un perjuicio irremediable se caracteriza por:

a. Ser un perjuicio inminente, es decir porque su ocurrencia es próxima.

b. Grave, por dañar o menoscabar materia o moralmente el haber jurídico de la persona en un grado relevante.

c. Requiera medidas urgentes para conjurarlo.

d. Que la acción de tutela sea impostergable a fin de garantizar un adecuado restablecimiento del orden social justo en toda su integridad.

Es decir, en vista que existe un mecanismo legal que dirime las controversias existentes entre los copropietarios y entre estos y sus órganos de dirección, la tutela SOLO PROCEDE:

Cuando existe una vulneración de un derecho fundamental, que conlleve a un daño irremediable.

Para contextualizar a nuestros lectores les brindamos un ejemplo:

En la sentencia T-661 de 2008, la Corte Constitucional inaplico el manual de convivencia en un caso concreto a fin de proteger el derecho a la salud de un residente de la tercera edad, lo anterior, por cuanto el manual de convivencia prohibía el ingreso de vehículos que pesaran más de 6 toneladas, lo cual impedía que se le hiciera de forma correcta el suministro del Oxígeno a un señor de la tercera edad que vivía en la copropiedad, el Consejo de administración y la administración no tuvieron en cuenta la situación de vulnerabilidad del copropietario de la tercera edad, y tampoco las condiciones necesarias para el trasporte seguro del tanque de oxígeno y de forma arbitraria prohibieron el ingreso del camión, atentando contra la vida del residente, decisión que pudo ocasionar un daño irreversible.

La Corte Constitucional, fallo a favor del residente inaplicando para el caso concreto el manual de convivencia.

Si desea leer la sentencia completa puede realizarlo AQUÍ.

La labor de administrar copropiedades, es una actividad que debe ejercerse con el profesionalismo que merece, por tal razón se hace necesario que todos aportemos un grano de arena para profesionalizar esta noble actividad, el primer paso con capacitación y conocimiento del régimen.

Atentos a sus comentarios.

martes, 16 de junio de 2015

REGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO

En los edificios o conjuntos de uso residencial, comercial o mixto, existen bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros. El uso de estos bienes por toda la copropiedad limitaría el libre goce y disfrute de las unidades privadas, ya que por ejemplo, el acceso a ellos por todos sería fuente de molestias y conflicto entre los propietarios de las unidades privadas y los usuarios, de tal manera que dichos bienes pueden ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.


Para saber si un bien común es de uso exclusivo o no, se consulta en el reglamento de propiedad horizontal que debe estar acorde con los planos protocolizados junto con el mismo, en los que aparece con claridad cuáles son los bienes comunes de uso exclusivo.

Los parqueaderos destinado a los de los propietarios del edificio o conjunto, pueden ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

BIENES COMUNES QUE NO PUEDEN  SER DE USO EXCUSIVO


Los parqueaderos de visitantes, accesos, circulares, y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso o goce general como salones comunales y áreas de recreación y deportes, entre otros, no pueden ser objeto de uso exclusivo.

REGIMEN

Los propietarios de los bienes privados a los que se asigne el uso exclusivo de un determinado bien común quedarán obligados a:

1.       No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2.      No cambiar su destinación.
3.      Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor, o de las reparaciones locales que se requieran por el desgaste ocasionado, aun bajo uso legítimo, a causa del paso del tiempo.
4.      Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.


En ningún caso el propietario inicial o sea aquel que sometió el bien inmueble a propiedad horizontal, puede enajenar el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

martes, 9 de junio de 2015

¿Qué es un módulo de contribución en el régimen de propiedad horizontal?

En la ponencia para el primer debate del proyecto de ley que posteriormente se convirtió en el nuevo régimen de propiedad horizontal o ley 675 de 2001, se propuso la creación de sectores o módulos de contribución, para los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, debido a que “algunos bienes comunes pueden beneficiar más a unos propietarios o tenedores que a otros , para garantizar que las expensas comunes relacionadas con bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general, sean sufragadas por los propietarios de los bienes privados que derivan mayores beneficios de su uso, exclusivamente comerciales o mixtos, nunca para los residenciales.

DIPLOMADO VIRTUAL CERTIFICADO

De acuerdo con lo anterior, el artículo 31 de la ley 675 de 2001 dispone que en los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, se debe prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón de su naturaleza, destinación o localización.

Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragaran de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.

Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual del edificio o conjunto, de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.


De lo expuesto se concluye, que desde el punto de vista legal, los módulos de contribución son índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas con relación a los bienes y servicios comunes, cuyo uso o goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

FUENTE: CAMACHO, Alvaro. Administración de la propiedad horizontal. Octava edición. Editorial Legis. Bogotá Colombia.

martes, 26 de mayo de 2015

EL REVISOR FISCAL

De acuerdo con la ley 675 de 2001 la gestión de administración de la propiedad horizontal puede ser objeto de fiscalización respecto a el cumplimiento del mandato de la asamblea, los actos de los administradores, la calidad de la información la efectividad de la gestión, en fin es viable fiscalizar todos los elementos constitutivos de las relaciones de los agentes que interactuan en la administración de la copropiedad, de acuerdo con la ley el agente fiscalizador de la persona jurídica es el revisor fiscal.

Esta institución es de carácter profesional y le corresponde de acuerdo con la ley fiscalizar el ente económico, rendir informes y dar fe pública en los casos que indique la ley, siempre bajo la responsabilidad de un contador público.

OBLIGATORIEDAD EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

De acuerdo con la ley es obligatorio contar con revisor fiscal en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, el revisor fiscal debe ser contador público con matrícula profesional vigente, inscrito en la junta Central de Contadores y su elección se encuentra a cargo de la asamblea general de propietarios.



Los documentos que acrediten tanto el nombramiento como la aceptación de quien ejercerá la revisoría fiscal en la copropiedad, debe registrarse ante la alcadía municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto o ante la entidad delegada por las alcaldías, ejemplo las alcaldías locales.

LA REVISORIA FISCAL POTESTATIVA

Los edificios o conjuntos de uso residencial tiene la facultad de contar o no con los servicios de un revisor fiscal (contador público) o de un fiscal, este último cargo podrá ser desempeñado por la persona que cumpla con los requisitos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, sin embargo, este fiscal no podrá realizar las acciones relacionadas con la actividad contable en general como tampoco expedir dictámenes sobre balances generales y otros estados financieros, facultades privativas del revisor fiscal (contador público).