lunes, 20 de octubre de 2014

Ojo con los administradores tramposos de conjuntos y edificios



Compartimos con nuestros lectores el artículo publicado por el Tiempo Zona el 17 de octubre de 2014, el cual realiza una radiografía sobre algunos problemas que se presentan en la propiedad horizontal. es necesario aclarar que este no es un comportamiento generalizado, existe profesionales de la administración de la propiedad horizontal que cada día luchan por que se les reconozca su trabajo con honestidad, orden transparencia, principios, entre otras cualidades necesarias para ejercer un buen trabajo.

La propiedad horizontal surge como una nueva forma de empleo y con ella entidades que giran en torno a profesionalizar esta actividad.

Es esta la oportunidad para resaltar la labor de los buenos administradores y buscar formas y métodos que nos permitan erradicar los comportamientos y situaciones que EL TIEMPO ZONA reseña en su artículo, transcrito a continuación: 

Multas exageradas, robos y cobro de cheques girados a terceros, algunos de sus abusos. Descúbralos.


Se estima que en Bogotá cerca del 65 por ciento de la población reside en propiedad horizontal.

Coraje y desesperación pueden estar sintiendo algunos copropietarios de edificios y conjuntos residenciales al ver que los administradores, o en su defecto, el consejo de administración, aprovechan su cargo para abusar de los residentes.

Tal es el caso de Alfonso León y sus vecinos, que viven en un conjunto residencial ubicado en la calle 169 con carrera 16C. Allí, según los residentes, la administradora alcanzó a robarles 68 millones de pesos.

La historia comenzó cuando los vecinos se dieron cuenta de que esta mujer, al parecer, cobraba a nombre de ella un cheque que iba destinado a la empresa que prestaba el servicio de vigilancia en el conjunto.

Durante cuatro meses, la administradora hacía que el presidente de la junta de copropietarios firmara el cheque que iba dirigido a la empresa de vigilancia San Martín, luego ella agregaba su nombre y así podía hacer efectivo el cobro.

El vecino Alfonso León contó que para no levantar sospechas, ella entregaba una carta de recibido al presidente con la firma falsificada de la empresa, y así seguía llenándose los bolsillos del dinero que se reunía para que los residentes se sintieran seguros.

El engaño terminó a mediados del 2013, cuando la empresa de vigilancia sentenció que no seguiría prestando el servicio por falta de pago. Ese fue el momento en el que los residentes denunciaron el caso ante la Fiscalía.

Cobros exagerados


La manzana de la discordia de casi todos los edificios es el ruido que generan algunos vecinos. Este problema, si no se maneja bien, puede llegar a situaciones extremas como la de Manotas Char, quien asesinó a un vecino al discutir por esta circunstancia.

Por ello es tan importante el papel que cumplen los administradores. Sin embargo algunos pueden cometer atropellos, como en el caso que contó la vecina Juana Ángel, quien desesperada contactó a EL TIEMPO ZONA para describir la realidad que vive en su edificio ubicado en la localidad de Chapinero.

Ángel relató que a tres copropietarios les cobraron 600.000 pesos por hacer ruido, monto que para ella es exagerado. Además denunció los constantes robos a los apartamentos y que no hay medidas que eviten esto.

Ante sanciones y multas, como la que expuso Ángel, usted como residente puede participar en las asambleas de copropietarios, en donde se aprueban acuerdos a fin de fijar cobros para los vecinos que no cumplan con el manual de convivencia, el cual, también se establece mediante pactos entre las asambleas.

Ambos casos evidencian la falta de control que tienen los administradores, quienes trabajan ‘sin Dios ni ley’.

Sin embargo, para ustedes como lectores, y posibles afectados, no todo está perdido: asesórese con un experto en Propiedad Horizontal (PH). Es más, en localidades como Suba y Chapinero hay consejos de PH creados por las Juntas de Administración Local, los cuales brindan acompañamiento en temas de convivencia.

No obstante, en Usaquén aún no se ha formado este consejo por problemas de coordinación, lo que genera poca información para los residentes de esta localidad.

Opinión de un experto


El presidente del Consejo Local de Propiedad Horizontal (PH) de Chapinero, Alejandro Michells, explica que hay que reformar la Ley 675 del 2001. Para él, es una norma de 13 años que no ha sido reformada. Así que se debe crear una entidad adscrita, ya sea del Ministerio del Interior o de una superintendencia. Además es necesario que el Congreso analice quién puede jalonar el tema de la PH, porque es un asunto abandonado al que nadie le ha hecho frente para poderlo regular.

¿Quién regula sus funciones?


En los bienes de propiedad horizontal debe haber un administrador (representante legal de la unidad inmobiliaria) y un manual de convivencia (reglamento interno).

El meollo es que el control que se hace de un administrador es más interno que externo. Por lo que debe existir un consejo de administración, el cual tiene entre sus funciones vigilar que el administrador cumpla con sus deberes. Este consejo es elegido por la asamblea de copropietarios.

“No hay ninguna entidad que esté controlando los problemas que se presentan con los administradores”, explicó Jorge Arámbula, especialista en propiedad horizontal.

Arámbula agregó que los problemas de propiedad horizontal entran más como quejas a las alcaldías locales y que estas son solucionadas por las secretarías de inspecciones de cada localidad.

Sin embargo, cuando hay problemas graves, como desvíos de dineros, estos deben ser denunciados penalmente.

Existe la Ley 675 del 2001, en la que está estipulado todo lo relacionado con el régimen de propiedad horizontal, pero, según Arámbula, esta debe ser modificada pues hay muchos vacíos.

¿Qué se debe hacer?


Para evitar abusos, Jorge Arámbula, especialista en estos temas, da una serie de recomendaciones:

1. Asegurarse: existen unos seguros de zonas comunales, así como una póliza de manejo. Este seguro garantiza que en caso de un robo (ya sea por parte de un administrador, un atraco, u otro modo) se haga un reintegro del dinero.

2. Hacer los pagos con cheques: Para evitar los desvíos de dinero en los pagos de servicios, este se debe pagar, en lo posible, con cheques. Deben hacerse con dos firmas, tanto del administrador como de un representante de la copropiedad, e informarle al banco que solo así se debe consignar.

3. Asesórese: existen instancias que brindan asesoría y pedagogía sobre el tema, una de estas es el Consejo Local de Propiedad Horizontal.

Fuente:http://www.eltiempo.com/bogota/ojo-con-los administradores-tramposos-de-conjuntosyedificios/14702784

martes, 7 de octubre de 2014

LAS NIIF Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL ¿A qué grupo pertenecemos?

Como hemos indicado en post anteriores, la propiedad horizontal se encuentra en la obligación legal de realizar la convergencia al marco de Normas internacionales de Información Financiera NIIF, y teniendo en cuenta que a la fecha no existe ningún régimen especial para entidades privadas, la propiedad horizontal deberá ubicarse dentro de alguno de los tres grupos que ha determinado la ley.

Grupo 1

Pertenecen al grupo uno, las siguientes entidades:

a). Emisores de valores: Entidades y negocios fiduciarios que tengan valores inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE) en los términos del artículo 1.1.1.1.1. del Decreto 2555 de 2010;

b). Entidades y negocios de interés público;

c). Entidades que no estén en los literales anteriores, que cuenten con una planta de personal mayor a 200 trabajadores o con activos totales superiores a 30.000 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) y que, adicionalmente, cumplan con cualquiera de los siguientes parámetros:

i). Ser subordinada o sucursal de una compañía extranjera que aplique NIIF plenas;

ii). Ser subordinada o matriz de una compañía nacional que deba aplicar NIIF plenas;

iii). Ser matriz, asociada o negocio conjunto de una o más entidades extranjeras que apliquen NIIF plenas;

iv). Realizar importaciones o exportaciones que representen más del 50% de las compras o de las ventas respectivamente.

En el caso de entidades cuya actividad comprenda la prestación de servicios, el porcentaje de las importaciones se medirá por los costos y gastos al exterior y el de exportaciones por los ingresos. Cuando importen materiales para el desarrollo de su objeto social, el porcentaje de compras se establecerá sumando los costos y gastos causados en el exterior más el valor de las materias primas importadas. Las adquisiciones y ventas de activos fijos no se incluirán en este cálculo.

Las entidades pertenecientes a este grupo deberán implementar las NIIF plenas.

GRUPO 2

En este grupo se ubicaran todas aquellas entidades que no cumplan con los requerimientos indicados para el grupo 1 y 3, estas entidades deberán aplicar las NIIF para pymes, es decir son entidades que:

· NO Cotizar en Bolsa (No ser emisores de valores)

· NO Captar y/o Colocar masivamente dineros del Público (No ser Entidad de Interés Público)

· NO Ser subordinada o sucursal de una compañía nacional o extranjera que aplique NIIF Plenas y que adicionalmente la entidad cuente con una planta de personal mayor a 200 trabajadores o con activos totales superiores a 30.000 SMMLV

· NO Ser matriz, asociada o negocio conjunto de una o más entidades extranjeras que apliquen NIIF Plenas y que adicionalmente la entidad cuente con una planta de personal mayor a 200 trabajadores o con activos totales superiores a 30.000 SMMLV

· NO Realizar importaciones o exportaciones que representen más del 50% de Ias compras o de las ventas respectivamente y que adicionalmente la entidad cuente con una planta de personal mayor a 200 trabajadores o con activos totales superiores a 30.000 SMMLV

· Tener menos de 200 empleados. Si tiene más de 200 empleados puede pertenecer al grupo 2 SI NO cumple con los requisitos del artículo 1 del Decreto 2784 de 2012 y sus modificaciones o adiciones (Grupo 1)

· Tener activos totales inferiores a 30.000 SMMLV (año base 2014 $18.480.000.000). Si tiene activos superiores a 30.000 SMMLV puede pertenecer al grupo 2 SI NO cumple con los requisitos del artículo 1 del Decreto 2784 de 2012 y sus modificaciones o adiciones (Grupo 1)

· Una microempresa con INGRESOS SUPERIORES a 6.000 SMMLV (año base 2014 $3.696.000.000)

GRUPO 3

Aplicarán esta NIIF las microempresas que cumplan la totalidad de los siguientes requisitos:

(a) contar con una planta de personal no superior a diez (10) trabajadores;

(b) poseer activos totales, excluida la vivienda, por valor inferior a quinientos (500) salarios mínimos mensuales legales vigentes SMMLV;(308.000.000)

(c) Tener ingresos brutos anuales inferiores a 6.000 SMMLV. (Año base 2014 $3.696.000.000)

Las entidades que cumplan con la TOTALIDAD de los anteriores requisitos deberán aplicar NIIF para microempresas.

Si su copropiedad se encuentra inmerso en el grupo 3 lo invitamos a participar en nuestro curso gratuito sobre NIIF para grupo 3 y su aplicación en la propiedad horizontal.




lunes, 29 de septiembre de 2014

LA IMPLEMENTACIÓN DE LAS NIIF EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL ¡QUE NO CUNDA EL PÁNICO!

Todos los entes obligados a llevar contabilidad se encuentran actualmente en el proceso de implementación de las Normas Internacionales de Información Financiera dentro de sus operación contable, lo anterior, por mandato legal, el gobierno nacional ha expedido una serie de leyes y decretos orientados a la implementación de las NIIF dentro de los procesos contables, y para su ejecución expidió un calendario que indica como paulatinamente las entidades obligadas a llevar contabilidad deben realizar su implementación.

En cuanto a la propiedad horizontal es deber del representante legal velar por su correcta implementación dentro del calendario propuesto por el gobierno nacional y es necesario decir que a la fecha de publicación del presente post, el gobierno nacional mantiene el siguiente calendario:


¿Los bienes comunes son activos?


Una duda reiterada respecto a este tema gira en torno a  si los bienes comunes de la copropiedad se incluyen o no dentro de del rubro de activos, al respecto el Consejo Técnico de la Contaduría Pública a través de la orientación profesional del 1 de julio de 2008 la cual reemplazó en su totalidad las orientaciones profesionales N° 003 (29 de septiembre de2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005), sostuvo que se entienden como activos los recursos disponibles representados en bienes muebles adquiridos por la copropiedad para su uso, que, teniendo el carácter de propiedad común, contribuyen a la generación de beneficios económicos y son necesarios para el cabal cumplimiento de sus obligaciones, funciones y responsabilidades financieras, operativas, administrativas y de control, entre los cuales podemos mencionar los aparatos y utensilios destinados al aseo y mantenimiento de las áreas comunes (Brilladoras, aspiradoras, etc.) y los muebles y enseres utilizados para la oficina de la administración (Equipos de oficina, teléfonos, computadores, software, etc.), cuando esta gestión sea realizada directamente.

También pasan a ser activos de la copropiedad, los bienes comunes no esenciales que por decisión de la asamblea general legalmente adoptada sean desafectados conforme lo establece al Artículo 20 de la Ley 675 de 2001, puesto que el inciso primero de esta disposición señala expresamente que estos pasan a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución por la aplicación del régimen de propiedad horizontal, hecho que genera un ingreso extraordinario para la copropiedad o un aumento del fondo social, si esa fuere la decisión de la asamblea.

Los bienes comunes esenciales, los no esenciales y los de uso exclusivo, así como los bienes privados o de dominio particular no constituyen un activo para la copropiedad, por cuanto no tienen el carácter de recursos disponibles para ella, dado que la titularidad del dominio y el uso particular de que son objeto, recae sobre los copropietarios, más allá de que la copropiedad, a nombre de estos, tenga la responsabilidad de la preservación, mantenimiento y control de los bienes comunes.

Al respecto el Consejo Técnico de Contaduría Pública indicó: “Como consecuencia, los bienes comunes esenciales, no esenciales o de uso exclusivo, al no considerarse bienes o activos de la copropiedad, tampoco deben ser objeto de reconocimiento contable en su contabilidad, no obstante lo cual se recomienda mantener un registro detallado de ellos mediante mecanismos idóneos para el efectivo control y seguimiento que sobre ellos debe ejercer la administración de la persona jurídica conformada por la copropiedad .”

¿Existe un cambio con las NIIF respecto a esta directriz?


Es necesario indicar que de acuerdo con lo señalado en el párrafo 35.7 de la NIIF para Pymes, una entidad deberá reconocer en su estado de situación financiera de apertura en la fecha de transición, todos los activos y pasivos cuyo reconocimiento sea requerido por la norma.

Así mismo, los bienes comunes y otros bienes en una copropiedad horizontal pueden ser considerados como activo, si cumplen con lo indicado en el párrafo 2.15 (a) del estándar ante mencionado, el cual dice “un activo es un recurso controlado por la entidad como resultado de sucesos pasados, del que la entidad espera obtener, en el futuro beneficios económicos” a su vez, el párrafo 2.19 del NIIF para Pymes señala “Al determinar la existencia de un activo, el derecho de propiedad no es esencial, así por ejemplo una propiedad mantenida en arrendamiento, es un activo si la entidad controla los beneficios que se espera fluyan de la propiedad.

Es decir, si al realizar un análisis respecto a sí los bienes comunes esenciales, no esenciales o de uso exclusivo se pueden considerar activos o no a fin de darle una correcta aplicación a las leyes actuales, es menester indicar que se debe realizar un análisis en cada caso particular; pensemos en un salón comunal que genera recursos a través de su arrendamiento continuo, dineros que sin duda son recaudados y administrados por la copropiedad, en este caso la Propiedad horizontal deberá reconocerlos en su estado de situación financiera de apertura como activo, para lo cual deberá tener en cuenta lo referente a la sección 16 Propiedades de inversión y 17 propiedad, planta y equipo.

En el mes de octubre y noviembre la Corporación P.H. le ofrecerá artículos de interés referentes a las NIIF en la propiedad horizontal, si se encuentra interesado en ellos pude suscribirse a nuestro boletín.



Espere todos los lunes un post sobre el fascinante arte de administrar propiedad horizontal en Colombia.


Fuentes: 
  • Consejo Técnico de Contaduría Pública Consulta 2014-178 del  29 de agosto de 2014
  • Consejo Técnico de la Contaduría Pública a través de la orientación profesional del 1 de julio de 2008


          
                

lunes, 8 de septiembre de 2014

¿CUÁL ES LA PROYECCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PROFESIÓN, PARA PERSONAS NATURALES Y JURÍDICAS?

A continuación se presenta a nuestros lectores, la postura de la Mesa distrital de propiedad horizontal en materia de la inminente necesidad de profesionalizar la actividad de Administración de propiedad horizontal.


Los vocablos propiedad horizontal abarcan un tema muy extenso, en que acuden un sin número de actividades humanas. Hay diferentes procesos que inician desde las políticas estatales, departamentales y municipales de vivienda, urbanismo y construcción, el diseño, constitución y construcción de obras ya determinadas, hasta el día a día de las comunidades asentadas en ellas.

En los procesos enunciados tienen cabida distintas profesiones y oficios, como políticos, ingenieros: catastrales, civiles, urbanísticos, eléctricos, electrónicos, sanitarios; arquitectos, abogados, economistas, contadores, sociólogos, psicólogos; administradores: de empresas, de proyectos constructivos, inmobiliarios, de propiedad horizontal, de establecimientos de comercio, hospitalarios; contratistas, subcontratistas, ejecutores de obra, decoradores, plomeros, electricistas, carpinteros en madera y metálica, fontaneros, vidrieros, aseguradores, vigilantes, aseadores, etc.; además que varían los enfoques dependiendo la destinación de los proyectos (vivienda, comercio, mixtos, turismo y vacacionales, parques empresariales, industriales, otros).

Profesionalizarse una sola persona en todas las actividades es muy complejo, entendemos la pregunta por el profesionalizarse en un segmento de la propiedad horizontal: ¡su administración!En el momento la actividad es muy casera y empírica, la catalogamos como una ocupación, donde en la mayoría de los casos de edificios y conjuntos de vivienda, mixtos y centros comerciales pequeños, se llega a administrar por accidente, sumado a que es una oportunidad de ingreso, unida a la característica de que no hay que invertir grandes sumas para hacerlo.

Se han constituido sociedades administradoras con capitales muy pequeños, con usanzas y costumbres propias de cada grupo, basadas en un desarrollo experimental, y así han operado a través de la historia.

La apertura de tratados internacionales, las llegadas de capitales extranjeros, el buen momento constructivo que vive el país, el aumento diario de proyectos del sistema propiedad horizontal, imponen condiciones de mercado exigente ya, vislumbran la inminente profesionalización del ejercicio de administrar copropiedades en sus distintas especialidades, acompañada de un cambio de mentalidad en las comunidades para contratar personas capaces y capacitar a los actuales administradores.

Se anota la llegada al país de empresas multinacionales que traen portafolios de servicios administrativos realizados a través de profesionales, donde las empresas nacionales han de repensar el negocio, diversificar sus ofertas, reposicionarse para no ser excluidos del mercado.

Fuente: Mesa Distrital de propiedad horizontal. ABC INQUIETUDES CIUDADANAS SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL

domingo, 3 de agosto de 2014

EL IVA EN LOS PARQUEADEROS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL RESIDENCIAL


El impuesto sobre las ventas ha generado mucha controversia respecto a la propiedad horizontal, existe una selección normativa y conceptos de la DIAN que abordan este tema de formas encontradas.



En primer lugar, es necesario citar el artículo 33 de la ley 675 de 2001, a través del cual se indica cual es la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, de la siguiente manera:

La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

Así las cosas nada nos dice la ley 675 de 2001 sobre si es obligación de la propiedad horizontal asumir las responsabilidades derivadas del impuesto a las ventas (IVA),esta situación sin duda se deriva de objeto social de la propiedad el cual se encuentra expuesto en el artículo 32 de la Ley 675 de 2001, de la siguiente manera:

La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

Frente a este caso en particular la DIAN en su concepto unificado sobre el IVA proferido en el 2004 sostuvo que:

El Impuesto sobre las ventas es un impuesto del orden nacional, indirecto, de naturaleza real, de causación instantánea, y de régimen general. Es de naturaleza real por cuanto afecta o recae sobre bienes y servicios, sin consideración alguna a la calidad de las personas que intervienen en la operación. Es un impuesto de régimen de gravamen general conforme con el cual, la regla general es la causación del impuesto y la excepción la constituyen las exclusiones expresamente contempladas en la Ley.

Al respecto la DIAN ha sostenido que la prestación de servicios en el desarrollo del objeto social de la propiedad horizontal no causan IVA, sin embargo la adquisición de bienes y servicios gravados se encuentra obligada a pagar IVA afirmando que en el caso por ejemplo que la Propiedad horizontal preste servicio arrendamiento de un espacio de la copropiedad por ejemplo salón comunal este no forma parte del objeto social contemplado en la ley 675 de 2001 y por tal motivo debe pertenecer al régimen común lo cual la obliga a causar IVA por la prestación del servicio.

Debido a esta discusión el Gobierno nacional emitió el Decreto Reglamentario 1060 de 2009 en el cual se afirma lo siguiente:

Artículo 1°. Objeto social de la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Para los efectos de la Ley 675 de 2001, entiéndese que forman parte del objeto social de la propiedad horizontal, los actos y negocios jurídicos que se realicen sobre los bienes comunes por su representante legal, relacionados con la explotación económica de los mismos que permitan su correcta y eficaz administración, con el propósito de obtener contraprestaciones económicas que se destinen al pago de expensas comunes del edificio o conjunto y que además facilitan la existencia de la propiedad horizontal, su estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Conforme a lo anterior es posible deducir que la prestación de servicios tales como cafeterías, tiendas comunales, concesión de espacios tales como el salo comunal, entre otras actividades relacionadas con la explotación económica de bienes comunes no causan IVA y por tanto cuando la propiedad horizontal preste dichos servicios no tendrían que pertenecer al régimen común del impuesto a las ventas, ni actuar como agentes retenedores del IVA cuando adquieran bienes y/o servicios gravados de personas que pertenezcan al régimen simplificado.

¿Y de los parqueaderos qué?

Con la expedición de la ley 1607 de 2012 la cual reformo el Estatuto Tributario, se generó una gran controversia respecto al pago del impuesto sobre las ventas frente a la prestación directa del servicio de parqueadero, al respecto:

El artículo 47 de la ley 1607 de 2012, adiciona un artículo al Estatuto Tributario al establecer:

Artículo 462-2. Responsabilidad en los servicios de parqueadero prestado por las propiedades horizontales.

En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio.

Debido a que la mencionada norma no realizó distinción alguna respecto a la propiedad horizontal residencial, lo cual genero una controversia al respecto, el gobierno nacional expidió el Decreto 1794 del 21 de agosto de 2013 por el cual se reglamentó parcialmente la Ley 1607 de 2012 de reforma al Estatuto Tributario, indicando lo siguiente:

Artículo 16.Responsabilidad en el impuesto sobre las ventas de las personas Jurídicas originadas en la constitución de Propiedad Horizontal. Conforme con lo establecido en el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 en concordancia con lo previsto en el artículo 462-2 del Estatuto Tributario, son responsables del régimen común del impuesto sobre las ventas, las personas jurídicas originadas en la constitución de propiedad horizontal, que destinen algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, a través de la ejecución de cualquiera de los hechos ge­neradores de IVA, entre los que se encuentra la prestación del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes.

Las propiedades horizontales de uso residencial no son responsables del impuesto sobre las ventas por la prestación del servicio directo de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes, con fundamento en lo dispuesto por el parágrafo 2° del artículo 186 de la Ley 1607 de 2012.

Con este artículo el gobierno le da fin a la discusión respecto a si deben las propiedades horizontal recaudar IVA por la prestación directa de parqueadero, dejando claro NO están obligados, exención que NO aplica para las propiedades horizontales mixtas y comerciales.

lunes, 28 de julio de 2014

LA RETENCIÓN EN LA FUENTE EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La retención en la fuente no es un impuesto, sino un mecanismo de cobro anticipado de un impuesto en el momento en que sucede el hecho generador, que bien pude ser el de impuesto de renta, a las ventas o de industria y comercio.

Dado lo anterior, se presentan dos situaciones diferentes: ser sujeto de retención y ser agente retenedor.

La propiedad horizontal no es sujeto de retención, porque al no ser contribuyente del impuesto sobre la renta y del de industria y comercio, no se le efectúa retención en la fuente por los pagos que haga. (Artículo 33 de la Ley 675 de 2001).

Sin embargo, la propiedad horizontal es agente retención, teniendo como obligación efectuar la retención por los pagos o abonos en cuenta que causen la retención en la fuente, y presentar la declaración de retención en la fuente.

La declaración de retención en la fuente se debe presentar cada mes, con las formalidades exigidas por la norma, de lo contrario se puede considerar como no presentada, al respecto el estatuto tributario indica lo siguiente:

Articulo 580 Estatuto Tributario: No se entenderá cumplido el deber de presentar la declaración tributaria, en los siguientes casos: 


a. Cuando la declaración no se presente en los lugares señalados para tal efecto.
b. Cuando no se suministre la identificación del declarante o se haga en forma equivocada.
c. Cuando no contenga los factores necesarios para identificar las bases gravables.
d. Cuando no se presente de firmada por quien debe cumplir el deber formal de declarar, o cuando se omita la firma del contador público o revisor fiscal existiendo la obligación legal.
e. Cuando la declaración de retención en la fuente se presente sin pago.

En caso de no cumplir con los anteriores requisitos se deberá presentar nuevamente, y en tal caso, se debe calcular y pagar la respectiva sanción por extemporaneidad.

Además los contribuyentes que estando obligados a presentar una declaración tributaria, no lo hagan, se exponen a que la administración de impuestos les imponga la sanción por no declarar.

La sanción por no declarar se impone mediante resolución, previo emplazamiento para que el contribuyente tenga la oportunidad de presentar su declaración. Una vez la administración comprueba que el contribuyente tiene la obligación de presentar la declaración tributaria y que no lo ha hecho, debe emplazarlo, aunque a veces le envía tan solo una invitación a declarar, caso en el cual puede declarar pagando la sanción por extemporaneidad contemplada en el articulo 641 del Estatuto Tributario. Pero si lo que la Dian envía al contribuyente es un emplazamiento tendrá que declarar en los término del articulo 642 del estatuto. Si emplazado el contribuyente no declara. La Dian le impondrá la sanción por no declarar y una vez se le haya notificado la resolución sanción. El contribuyente tiene la oportunidad de presentar la declaración y pagar la sanción por no declarar reducida a su décima parte, según lo contempla el parágrafo 2 del artículo 643 del Estatuto Tributario.

Si no declara a pesar de ser emplazado, tendrá que pagar la sanción por no declarar sin perjuicio de que la Dian posteriormente le profiera una liquidación de aforo en la que se determine el impuesto que deba pagar.



Fuente: Ministerio de Ambiente, Vivienda, y Desarrollo Territorial. Concepto 1200 E2-011984.

lunes, 21 de julio de 2014

LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA IMPLEMENTACIÓN DE LAS NIIF

En el año 2009 fue aprobada la ley 1314, por medio de la cual el gobierno nacional, busca que todas las personas naturales y jurídicas que, de acuerdo a la normatividad vigente, estén obligadas a llevar contabilidad, así como contadores públicos, funcionarios y demás personas encargadas de la preparación de estados financieros cumplan con la implementación de las Normas internacionales de información financiera (NIIF) entendidas estas como el conjunto de normas e interpretaciones de carácter técnico, aprobadas, emitidas y publicadas por el Consejo de Normas internacionales de Contabilidad (conocido por sus siglas en inglés el IASB).


Al respecto, de la implementación de las NIIF en la propiedad horizontal el Consejo Técnico de la Contaduría Pública indicó lo siguiente: “Las propiedades horizontales, estando obligadas a llevar contabilidad, deben cumplir lo dispuesto en la Ley 1314, y por consiguiente, clasificarse en alguno de los 3 grupos definidos en el direccionamiento estratégico del Consejo Técnico de la Contaduría pública para la convergencia a estándares internacionales de información financiera, considerando para ello los requisitos de clasificación contemplados en los decretos reglamentarios de la Ley 1314 de 2009.

Por tal razón, estas entidades deben hacer un detenido análisis de los decretos reglamentarios 2784 de 2012, 2706 de 2012, 3019 de 2013, 3022 de 2013, 3023 de 2013 y 3024 de 2013, con el objeto de establecer el marco normativo y el cronograma que deben aplicar en su debida implementación.”

En otra directriz el Consejo Técnico de la Contaduría Publica sostuvo lo siguiente:

“Una propiedad horizontal de uso residencial que cumpla con los requisitos para pertenecer al grupo tres, está obligada a aplicar lo establecido en el Decreto 2706 del 27 de diciembre de 2012 y las normas que lo modifiquen. 

El marco técnico del grupo 3 es un régimen simplificado de contabilidad basada en el principio del costo, en el que se especifican los principios de reconocimiento, medición presentación y revelación, de transacciones y otros hechos y condiciones en los estados financieros con propósito de información general”.

Si es de su interés a continuación presentamos el cronograma de implementación expedido por el Gobierno nacional:

¿Y SU COPROPIEDAD YA SE ENCUENTRA HACIENDO LA IMPLEMENTACION DEBIDA?

Fuente: 


Concepto técnico 422 de 2014 Consejo Técnico de la Contaduría Pública.

Concepto técnico 061 de 2014 Consejo Técnico de la Contaduría Pública.