martes, 3 de marzo de 2015

DERECHOS DE LOS MORADORES NO PROPIETARIOS DE LA COPROPIEDAD

Los derechos de los moradores no propietarios se encuentran desarrollados en la sentencia C-318 de 2002, en esta sentencia la Corte sostiene que el derecho a decidir solo lo tienen los propietarios de las unidades privadas, pero esto no significa que los moradores no propietarios carezcan de derechos en materia de propiedad horizontal, máxime si sus derechos eventualmente puedan resultar afectados por decisiones que adopten las asambleas generales de propietarios o por otras autoridades internas de las copropiedades, luego es innegable que les asisten derechos tales como el de elevar peticiones y obtener pronta resolución, a ser oídos antes de que adopten las decisiones que los afecten, a que se les garantice el debido proceso y el derecho a la defensa, para lo cual pueden actuar directamente o por intermedio de representantes suyos con sujeción al reglamento de propiedad horizontal, teniendo incluso, el derecho a acudir  las autoridades administrativas o judiciales para la resolución de conflictos que se susciten en la convivencia.

lunes, 23 de febrero de 2015

¿QUE DICE EL MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO TERRITORIAL SOBRE LAS EXPENSAS COMUNES?

La Ley 675 de 2001, “regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.”


En lo que concierne al ámbito de aplicación, es necesario indicar que las leyes rigen a partir de su vigencia, para el caso de la Ley 675 de 2001 es el 3 de agosto de 2001, momento en el cual su aplicación es obligatoria tanto a los nacionales como a los extranjeros residentes en Colombia, según lo establece el artículo 18 del Código Civil.

En tal virtud, si el inmueble se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal se debe ceñir a lo establecido por la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal, sin importar el estrato, tipo de inmueble o si es de interés social, ya que el objeto de dicha norma es regular la propiedad horizontal.


De otra parte, en lo relacionado con el incremento de la cuota de administración y el cobro judicial de la misma, la Ley 675 de 2001 en su artículo 3 trae, entre otras, la definición de expensas comunes necesarias como las “…Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. …” 

Así mismo, como una obligación de los propietarios de bienes privados está el pago de las expensas comunes necesarias causadas por la administración de la propiedad horizontal, de conformidad con el artículo 29 de la Ley 675 de 20011; expensas dentro de las cuales se puede encontrar cuotas de carácter ordinario (cuota de administración) y extraordinario, que son fijadas por la asamblea general de propietarios según lo establece el artículo 38 ibídem. Adicionalmente, se puede afirmar que para tomar una determinación respecto a la aprobación de las expensas necesarias, el presupuesto para la vigencia correspondiente deberá estar precedido de un estudio serio, real y convincente por parte del consejo de administración y del administrador, de los gastos en que se va a incurrir y el monto de dineros que se deben percibir para poder cumplir con las erogaciones presupuestadas, y así no fijar cuotas demasiado elevadas que no puedan ser canceladas por los copropietarios, ya que posiblemente se tengan inconvenientes al realizarse el cobro de las mismas, si se hace por vía judicial. 

De otro lado, el incumplimiento del pago de las expensas necesarias causadas por la administración, conlleva el cobro de dichas cuotas por vía judicial, siendo la persona llamada a iniciar dicha acción el representante legal de la persona jurídica3; cobro judicial que se tramita con la finalidad de recuperar aquellos recursos que la propiedad horizontal ha dejado de percibir por la falta de pago de las obligaciones pecuniarias a cargo de los copropietarios.

Fuente:
Aplicación Ley 675 de 2001 y Cobro Judicial Cuota de Administración, Derecho de Petición No. 4120-E1-22249 del 27 de febrero de 2009.Ministerio de Ambiente, Vivienda y desarrollo Territorial.

lunes, 16 de febrero de 2015

NOMBRAMIENTO Y REMOCIÓN DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA

El comité de convivencia está previsto únicamente los edificios o conjuntos de uso residencial. La facultad de nombrar y remover libremente sus miembros le corresponde a la asamblea general de propietarios, atribución que puede delegar en el consejo de administración, en los edificios o conjuntos en los que este órgano exista.

La Asamblea general de propietarios la conforma únicamente los propietarios de los bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal.


El cónyuge o el compañero permanente o el inquilino de una unidad privada puede asistir a la asamblea con voz y voto, siempre y cuando el propietario respectivo haya dado poder por escrito, en el cual se aconseja, si esa es la intención de poderdante , faculte a su apoderado quien debe ser mayor de edad, para integrar el consejo de administración y el comité de Convivencia  si llegado el caso fuere elegido.

lunes, 9 de febrero de 2015

LA REPRESENTACIÓN DEL PROPIETARIO DENTRO DE LA ASAMBLEA Y EN EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN.

La Ley 675 de 2001, es clara en indicar que es posible la representación dentro del consejo de un propietario de unidad privada, a través de la figura del delegado, para ilustrar este punto es viable citar el artículo 53 de la Ley 675 de 2001, el cual sostiene lo siguiente:

ARTICULO 53º Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

Al respecto vale la pena analizar el artículo en especial los partes que se encentran subrayados:

a.      Propietarios: en Colombia la prueba de la titularidad del bien raíz es sin duda el certificado de tradición y libertad, documento que resume la historia del bien en el mundo jurídico.

b.      Delegados: Legalmente no se encuentra definida esta figura por el Régimen de Propiedad Horizontal, así las cosas lo más prudente es remitirse al sentido natural de la palabra por tanto delegado se entiende como

Es necesario resaltar, que el delegado actúa en calidad de representante de quien lo faculta, y que la ley que contiene el régimen de propiedad horizontal no establece formalismos que se deban cumplir para delegar el derecho de ser miembros del consejo de Administración, en razón a que no se hace remisión a ninguna otra norma, se considera que dicha autorización puede realizarse mediante documento simple suscrito por el respectivo propietario.

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En vista que el artículo 53 es de obligatorio cumplimiento en reglamento no puede ir en contra de lo establecido en la ley, así las cosas, es viable concluir que la delegación que haga un propietario para  que su representante y/o autorizado sea parte del consejo de administración, debe encontrarse de manera clara y expresa en el documento que se haya utilizado para hacerlo saber a los demás copropietarios que hacen parte de la asamblea general.


Es importante informar al lector que una uno es el poder que se le da a otro para representar los intereses del propietario en la asamblea y sin duda alguna otro el que le permite a otro ser delegado del propietario en el consejo de administración, esta situación debe manifestarse de manera expresa en el poder otorgado, de lo contrario no podrá tenerse en cuenta a la hora en la cual la Asamblea General realice la elección de los miembros del consejo de administración.

domingo, 25 de enero de 2015

EL PAGO DE EXPENSAS COMUNES A LA ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL

La presente entrada fue escrita a raíz de la pregunta realizada la semana pasada por un lector de nuestro blog, en su mensaje el lector nos consultaba lo siguiente:

Buen día:
Quisiera conocer la jurisprudencia que estipule a partir de qué momento un conjunto en construcción puede cobrar las cuotas de administración porque según entiendo eso se puede hacer legalmente una vez que el constructor haya entregado el 51% de los apartamentos o casas a sus propietarios. Mi consulta se debe a que compré un apartamento el cual me fue ya entregado pero el conjunto solo ha sido entregado a sus propietarios en menos de un 25%.
Debo pagar esa admón?
Se tiene un administrador provisional que impuso la constructora pero no se ha hecho ninguna asamblea ni reunión para establecer dichos cobros.

Para dar respuesta al interrogante antes planteado se hace necesario remitirse a la Ley 675 de 2001 la cual en su artículo 29 sostiene:

“Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal”

La mencionada norma indica que el pago de las expensas comunes se debe efectuar siempre que se preste el servicio de administración y servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes de la propiedad horizontal, esta prestación de servicios sin duda puede ser cobrada por el propietario inicial en su calidad de administrador provisional.


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Aunado a lo anterior, es necesario decir, que si bien es cierto la determinación de las expensas comunes  se efectúa cuando la asamblea aprueba el presupuesto anual de la copropiedad, también lo es que, la ley 675 de 2001 guarda silencio respecto a la forma en la cual el administrador provisional debe determinar las expensas comunes, por lo tanto el propietario inicial debe contar con el respectivo presupuesto provisional de gastos, con el cual se logre establecer el correspondiente monto con el que deben contribuir al pago de expensas comunes necesarias los propietarios de los bienes privados.

Por ende es errado creer que el cobro de expensas comunes solo se podrá efectuar luego de la entrega del propietario inicial de la administración a los propietarios bajo el presupuesto contenido en el artículo 52 de la ley 675 de 2001

Administración provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión. No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional. Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.
  

Por cuanto este artículo hace referencia al momento en el cual el administrador provisional (propietario inicial) esta obligado a hacer entrega de la administración a la asamblea general es decir cuando ya se ha enajenado el 51% de las unidades privadas de la copropiedad, más NO indica que es a partir de este momento que los propietarios de unidades privadas se encuentran obligados a pagar expensas comunes, esta obligacion surge en el momento en que se hace uso de servicios necesarios para el sostenimiento y mantenimiento de la copropiedad, sin importar el porcentaje de enajenación, que para el caso particular planteado por nuestro lector es menor al 25%, estos propietarios que deberán sufragar los gastos ocasionados por los servicios que la administración provisional provea (vigilancia, aseo, entre otros) debidamente justificados conforme al coeficiente de propiedad, conforme lo indica la ley 675 de 2001.

Finalmente es necesario decir que la Constructora en este caso no impuso el administrador provisional, es la Ley 675 de 2001 la que le faculta para tener la prerrogativa de nombrarlo en virtud del mencionado articulo 52 de la Ley que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia.


Post. Basado en el concepto del Ministerio de Ambiente, Vivienda y desarrollo territorial No. 1200-2-170309 del 12 de enero de 2011.

domingo, 14 de diciembre de 2014

EL REGISTRO CONTABLE DE EXPENSAS COMUNES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL


De acuerdo con la ley 675 de 2001 las contribuciones a expensas comunes son determinadas en su cuantía por la asamblea de propietarios y constituye una obligación ineludible de los copropietarios, sin importar si participaron o no en la asamblea que fija tal obligación, este tipo de operación es una típica cuenta de deudores como se denominó en la normatividad anterior, sin embargo, de acuerdo con la nueva normativa (Decreto 2706 de 2012 NIIF para microempresas) estas partidas deberán revelarse bajo el nombre de Cuentas por cobrar y en relación con ella deben aplicarse las normas técnicas especificas con base en la forma en la cual deben revelarse a valor de realización, es decir, por el monto realmente recaudable a partir del criterio de realidad económica, debiendo ajustarse su monto mediante la constitución de provisiones para posibles contingencias por no pago o para el castigo de cartera definitivamente incobrable.

Es necesario indicar que actualmente las cuentas por cobrar son definidas de acuerdo a las políticas contables que se han diseñado por el ente responsable de realizar la transición y presentar sus estados financieros de acuerdo con la normatividad vigente, un ejemplo de la política contable de las cuentas por cobrar sería el siguiente:

CUENTAS POR COBRAR: Las cuentas por cobrar que se originan como resultado del cobro de las expensas comunes definidas por la asamblea, se tipifican como una cuenta por cobrar y de acuerdo con su recuperabilidad se deben realizar las provisiones a que haya lugar y el deterioro de la misma.

Recuerde que la aplicación de las políticas contables se determina de acuerdo a cada entidad, y que la copropiedad en especial las que se ubican en el grupo 3 tienen un esquema básico, que debe ser estudiado a fin de presentar de manera correcta sus estados financieros conforme a la normatividad actual con el objeto de ajustarse a los mandatos legales vigentes.

martes, 9 de diciembre de 2014

Hablando de NIIF ¿Hasta que fecha tendrán vigencia los decretos 2649 y 2650 de 1993?

El decreto 2784 de 2012 prevé un desmonte gradual de la aplicación de los Decretos 2649 y 2650 de 1993 (por los cuales se reglamenta la contabilidad en general y se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente aceptados en Colombia)  Respecto de los destinatarios definidos en el artículo 1 del decreto 2784 (grupo 1) y los destinatarios definidos en el artículo 1 del Decreto 270 de 2012 (grupo 3), a partir del primer período de aplicación de las NIIF,  de enero de 2015, no les será aplicable lo dispuesto en los Decretos 2649 y 2650 y los normas que lo modifiquen o adiciones y la demás normatividad contable vigente sobre la materia para ese entonces. (Véase CRONOGRAMA DE CONVERGENCIA NIIF)
De forma similar, se espera que para las entidades del grupo 2 los Decretos 2649 y 2659 dejen de ser aplicados a partir el 1 de enero de 2016, fecha de aplicación esperada para las entidades de este grupo, también deberá tenerse en cuenta que la Ley 1607 del 26 de diciembre de 2012 (reforma tributaria) estableció en su artículo 16 que únicamente para efectos tributarios, las remisiones contendidas en las normas tributarias a las normas contables, continuaran vigentes durante los cuatro años siguientes a la entrada en vigencia de las Normas Internacionales de información financiera NIIF, con el fin de que durante ese período se puedan medir los impactos tributarios y proponer la adopción de las disposiciones legislativas que correspondan. En consecuencia durante el tiempo citado, las bases fiscales de las partidas que se incluyan en las declaraciones tributarias continuaran inalteradas. Así mismo las exigencias de tratamientos contables para el reconocimiento de situaciones fiscales especiales perderán vigencia a partir de la fecha de aplicación del nuevo marco regulatorio contable.