martes, 5 de mayo de 2015

¿Es valida la suspensión de una asamblea en las copropiedades?



Las copropiedades deben sujetarse a la ley 675 de 2001, no obstante, a causa de los vacíos que esta norma puede presentar se hace necesario remitirse al Código de comercio, norma que regula de forma amplia el tema de las asambleas de socios, en este caso por analogía se aplican sus normas a las asambleas de propietarios.

Así las cosas y teniendo en cuenta que la ley 675 de 2001 guarda silencio frente al tema de la posibilidad de la suspensión de la deliberación de la asamblea, se hace necesario remitirse al artículo 430 del Código de Comercio, el cual indica lo siguiente:

"Las deliberaciones de la asamblea podrán suspenderse para reanudarse luego, cuantas veces lo decida cualquier número plural de asistentes que represente el cincuenta y uno por ciento, por lo menos, de las acciones representadas en la reunión. Pero las deliberaciones no podrán prolongarse por más de tres días, si no está representada la totalidad de las acciones suscritas.

Sin embargo, las reformas estatutarias y la creación de acciones privilegiadas requerirán siempre el quórum previsto en la ley o en los estatutos"

En efecto, se dice que el inciso primero de la norma en cuestión regula dos situaciones perfectamente distintas: una, al permitir que las deliberaciones de la asamblea sean suspendidas para reanudarse luego, cuantas veces así lo determine un número plural de propietarios con el quórum que allí se ha consagrado, y la otra, al advertir que las deliberaciones no podrán prolongarse por más de tres días a no ser que se encuentre representado el ciento por ciento del coeficiente de propiedad. Así entendidas las cosas, en el primer evento el número de suspensiones sería indefinido, al paso que en el segundo se estará simplemente advirtiendo que, en principio, las deliberaciones no deban exceder de tres días, salvo la circunstancia de excepción anotada.

La interpretación del artículo 430 del Código de Comercio, fue realizado por la Superintendencia de Sociedades de la siguiente forma "De lo dicho se concluye que conforme con lo previsto en el artículo 430 inciso primero, del C. Co., las deliberaciones de la asamblea pueden ser suspendidas para reanudarse luego cuantas veces sea posible dentro de un lapso no superior a tres días para lo cual es necesario que cada suspensión sea aprobada con el voto del 51% al menos de las acciones representadas, emitido por un número plural de asistentes. Sin embargo, podrá sobrepasarse el término precipitado para los fines de las deliberaciones, si se encuentra representada la totalidad de las acciones suscritas." (Oficio 0A-13931 de Julio 11 de 1980).

¿Qué sucede si en la copropiedad no se cumplen los preceptos del artículo 430 de Código de Comercio?


Si no se dan los presupuestos anteriores, es claro que debe necesariamente convocarse a una reunión de carácter extraordinario, con el fin de concluir el temario que no se agotó en la reunión respectiva.

Lo cual sin duda obliga a que se realice el acta de la asamblea ordinaria con la indicación de los puntos que se deliberaron y la anotación de la decisión de suspender la asamblea ordinaria por los motivos que se evidencien en el caso en particular.

lunes, 27 de abril de 2015

LOS BIENES COMUNES EN LA IMPLEMENTACIÓN DE LAS NIIF

El post de hoy fue escrito a raíz de un interrogante hecho por un lector de nuestro portal, estamos abiertos a sus aportes frente a este tema de vital importancia para nuestras copropiedades.
De acuerdo con la normativa NIIF y su implementación en la copropiedades, ha surgido el siguiente interrogante ¿los bienes comunes hacen parte de los activos de la copropiedad?
 Al respecto el CTCP ha emitido varios conceptos frente a este interrogante:
 En primer lugar indico en su concepto 2014-01 que según el párrafo 4.4 del marco conceptual para la información financiera un activo se define como un recurso controlado por la entidad, resultado de sucesos pasados y del que la entidad espera obtener, en el futuro, beneficios económicos. Los bienes comunes en una propiedad horizontal no pueden ser considerados como activos, dado que el control no recae en la copropiedad sino que tales bienes corresponden a los copropietarios como propiedad en común e indivisibles, en la proporción dictada por el coeficiente de propiedad, por lo tanto, al igual que en la normatividad vigente, no se incluyen en el Estado de Situación financiera.
 Sin embargo, posteriormente, en su concepto 2014-178  indicó que de acuerdo con el párrafo 35.7 de la NIIF para las Pymes, una entidad deberá reconocer en su estado de situación financiera de apertura en la fecha de transición, todos los activos y pasivos cuyo reconocimiento sea requerido por la norma.
 Así mismo, los bienes comunes y otros bienes en una propiedad horizontal puede ser considerados como activo, si cumplen con lo indicado en el párrafo 2.15 del estándar antes mencionado, el cual dice “un activo es un recurso controlado por la entidad como resultado de sucesos pasados, del que la entidad espera obtener, en el futuro beneficios económicos. A su vez el párrafo 2.19 de la NIIF para las Pymes señala al determinar la existencia de un activo, el derecho de propiedad no es esencial. Así, por ejemplo una propiedad mantenida en arrendamiento es un activo si la entidad controla los beneficios que se espera que fluyan de la propiedad.
 Por lo tanto sostiene el CTCP, si los activos señalados en la consulta cumplen con lo indicado anteriormente la propiedad horizontal deberá reconocerlos en su estado de situación financiera de apertura, para lo cual deberá tener en cuenta lo normado en las secciones 16-propiedades de inversión y 17 propiedad, planta y equipo.
 Frente a estas dos posturas radicalmente opuestas por parte de la misma entidad CTCP, se hace necesario, que quienes se encuentren implementando las NIIF en su copropiedad ponderen los siguientes elementos, antes de determinar si un bien común es o no un activo de la copropiedad.
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Relación Costo Beneficio: La Norma Internacional establece que se debe evaluar la relación costo-beneficio al tomar decisiones de reconocimiento y medición de los elementos de los estados financieros (Ver párrafo 2.13 de la NIIF PYMES y el párrafo CC35 del Marco Conceptual).
 ¿Cuál sería el beneficio que traería a una copropiedad valorar edificios o zonas comunes e incluirlas en su balance?
 Antes de tomar la decisión tenga en cuenta que incluir bienes que tengan una explotación mínima, tal como el cobro eventual del salón común o el uso del bbq o la piscina,  lo obligará a valorarlo para incluirlo en los estados financieros, y como consecuencia deberá depreciarlo al futuro, lo cual dista del contexto estándar internacional por cuanto sin duda no se ajusta a su marco conceptual y el fin de estas normas, por cuanto el ejercicio de las copropiedades no se ajusta al fin último de las NIIF el cual es generar información verídica comparable a quienes están dispuestos a invertir o mantener una relación comercial. a propósito de una economía globalizada como la actual.
Condición de agente o principal: Tenga en cuenta que la ley 675 de 2001 indica que la persona jurídica que nace en la propiedad horizontal tiene como fin la administración de los bienes comunes, por ende no actúa como “principal” sino como agente, en el sentido de la teoría de la agencia. En ese sentido, debe analizarse muy bien el caso de parqueaderos alquilados y terrazas en las cuales funcionan antenas que se alquilan: si bien es cierto que estos bienes generan algún dinero por arrendamiento, estos recursos no son ingresos para la “Copropiedad”, sino que hacen parte de un presupuesto que se ejecuta en nombre de los copropietarios. Aunque tributariamente se entiendan como ingresos, no es función del estándar internacional ni pretendería un usuario de los estados financieros que esto implique valorar estos bienes e incorporarlos en el Balance.
 El carácter de sin ánimo de lucro: Aunque en Colombia se incluyó en la normativa a las entidades sin ánimo de lucro, debe tenerse en cuenta que la intención de una copropiedad cobrar unos ingresos, no es el la dedicación o explotación profesional de ingresos y que no puede considerársele comerciante con obligación de rendir cuentas “un amplio número de terceros”.
 Políticas contables: Las políticas contables las define la entidad y los conceptos del CTCP no son obligatorios, por no ser un ente que regula. No obstante al ser una autoridad doctrinaria, mucha gente sigue este concepto y lo aplica sin analizar la conveniencia, la relación “costo-beneficio” (por ejemplo de tener que calcular avalúos de una parte de las zonas comunes), el efecto futuro (por ejemplo en depreciaciones), el riesgo o no riesgo de afectar realmente a terceros excluidos de la administración por incluir o no incluir este tipo de bienes en su contabilidad, recuerde que las NIIF permiten a las entidades a construir sus propias políticas contables.
Atentos a sus comentarios: DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

lunes, 20 de abril de 2015

El paz y salvo en transferencia de dominio de unidades privadas sujetas al régimen de propiedad horizontal

Es importante para los interesados en la adquisición de inmuebles sometidos a propiedad horizontal que antes de que suscriban el respectivo contrato de compraventa, se aseguren de que su vendedor se encuentre a paz y salvo con la administración del edificio o conjunto, de lo contrario corren el riesgo de ser demandados para efectos del cobro de lo que este adeude.

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Para evitar que esto sucede dispone la ley que en la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exige paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante legal copropiedad. En caso de no contarse con el paz y salvo, el notario dejará constancia de tal circunstancia en la escritura correspondiente y de la solidaridad de pago del nuevo propietario por expensas ordinarias que adeude el anterior propietario.

martes, 14 de abril de 2015

¿Qué es una reunión no presencial de la asamblea general de copropietarios?




Esta semana queremos compartir con nuestros lectores una selección de preguntas y respuestas en torno a la figura de las reuniones no presenciales de la asamblea general en las copropiedades.


 ¿Qué es una reunión no presencial?

Siempre que ello se pueda probar, habrá una reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultanea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo asunto. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empelado de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.

Es importante acotar que las decisiones que exigen mayoría calificada no pueden tomarse en este tipo de reuniones.

 ¿Cómo se acredita una reunión no presencial?

Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica, o similar donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma, y a hora de envío, así como a correspondiente copia de la convocatoria efectuada los propietarios.
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¿Cuando son ineficaces las reuniones no presenciales?

En los casos de reuniones no presenciales o de decisiones por comunicación escrita las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultanea o sucesiva expresada esta ultima dentro del término máximo de un mes.


Deberán asentarse las actas correspondientes en el libro respectivo, suscritas por el representante legal, las cuales deberán ser comunicadas a los propietarios dentro de los 10 días siguientes al día en que concluyo el acuerdo.

lunes, 6 de abril de 2015

¿Qué es la impugnación del acta de asamblea de copropietarios?

El administrador, el revisor fiscal, y los propietarios de bienes privados, pueden impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de propiedad horizontal.
GERENCIA
 La impugnación solo puede intentarse ante los jueces dentro de los dos(2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Para tal efecto será aplicable el procedimiento contenido en el Código General del proceso, ante el juez civil.
Se exceptúan las decisiones de la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por medio de las cuales se impugnan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por el procedimiento dispuesto por los artículos 59 y siguientes de la ley 675 de 2001, que podrá ser impugnada ante los jueces dentro del mes siguientes a la fecha de la respectiva sanción.

lunes, 30 de marzo de 2015

¿La asamblea general puede tomar decisiones por comunicación escrita?

Otra de las innovaciones de la ley 675 de 2001 es la toma de decisiones por comunicación escrita; este tipo de decisiones los propietarios de los bienes privados expresan su voto sin deliberación previa. En efecto el artículo 43 de la ley 675 de 2001 permite que sean validas las decisiones de la asamblea general de los propietarios cuando convoca la totalidad de propietarios de unidades privadas, estos o sus representantes o delegados debidamente acreditados expresan por escrito el sentido de su voto frente a una o varias proposiciones concretas señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma, y la fecha y hora en que se hace.

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En este evento el quórum para decidir se computara sobre la mayoría de coeficientes que integran el edificio o conjunto si la decisión es de tipo económico, pero en caso de no serlo, el quórum será la mitad mas uno de los propietarios de las unidades privadas de la copropiedad de uso residencial.

Si los propietarios hubieran expresado su voto en documentos separados estos deberán recibirse en un término máximo de un mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación y tales decisiones no producirán efecto alguno cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación escrita expresada dentro del término máximo citado.


Deberá elaborarse un acta y asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el administrador y comunicarse a los propietarios dentro de los 10 días siguientes a aquel en que concluyo el acuerdo.

lunes, 16 de marzo de 2015

¿Cuál es el contenido de las actas de asamblea de las copropiedades?

Las decisiones de la asamblea general de propietarios deben constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la asamblea.

1. Lugar, fecha y hora de iniciación de la reunión; los nombres de las personas que actúan como presidente y secretario.
2. el número y nombres de los propietarios de bienes de dominio privado presentes o representados en debida forma.
3. los coeficientes de copropiedad o porcentajes de participación representados en la reunión.
4. Los asuntos tratados.
5. Las decisiones adoptadas y el número de votos emitidos a favor o en contra de ellas, o en blanco.
6. Las constancias presentadas por los asistentes durante la reunión.
7. Las designaciones efectuadas.
8. La fecha y hora de terminación de la reunión.

La copia del acta debe ser entregada por el secretario de la asamblea general a los propietarios en el momento en que lo soliciten.


En los casos en los cuales la asamblea decida encargar a personas para que redacten el acta, estas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento. Si el reglamento guarda silencio al respecto, de conformidad con la ley el acta deberá ser redactado dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.

De todos modos, el administrador, dentro de un lapso no superior a veinte días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión debe poner a disposición de los propietarios del edifico o conjunto, copia completa del texto del ata en lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas debe dejarse constancia sobre la fecha y lugar de la publicación.


La copia del acta debidamente suscrita es prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador debe entregar copia del acta a quien la solicite.