lunes, 14 de abril de 2014

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE MASCOTAS EN LAS COPROPIEDADES

Los propietarios de mascotas que habiten en las copropiedades no podrán perder de vista la ley 746 de 2002, norma que regula la tenencia de mascotas, la cual contempla multas para aquellos propietarios que no garanticen el cumplimiento de las obligaciones que se derivan de la decision libre de convivir con un animal en su propiedad.

De acuerdo con la mencionada ley, el propietario de una mascota permitida que habite en una agrupación
Cursos desde $40.000
20 horas Certificados.
sometida a régimen de propiedad horizontal, está en la obligación de adoptar precauciones que impida que se produzcan situaciones de peligro o incomodidad para los propietarios de las unidades privadas, para los vecinos de la edificación, para otras personas y para la mascota en si, así las cosas para la tenencia de mascotas el propietario deberá cumplir con las siguientes obligaciones:

1. Que las circunstancias de su alojamiento en el aspecto higiénico y sanitario de alimentos y custodia, sean las adecuadas.

2. Que en las zonas comunes de propiedades horizontales o conjuntos residenciales, los ejemplares caninos deban ir sujetos por medio de traílla, y provistos de bozal, si se trata de un perro potencialmente peligroso.

3. el propietario debe recoger las deposiciones fecales de los ejemplares caninos en las vías, parques o lugares públicos, los propietarios son responsables de recoger convenientemente los excrementos y depositarlos en bolsas de basura domiciliaria.

Aunado a lo anterior, si se es propietario de un perro clasificado como "potencialmente peligroso"  es decir aquellos perros que pertencenen a una de las siguientes razas o a sus cruces o híbridos: American Staffordshire Terrier, Bullmastiff, Dóberman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila Brasileiro, Mastín Napolitano, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier, De presa canario, Rottweiler, Staffordshire Terrier, Tosa Japonés. deberá cumplir con obligaciones especiales tales como: Realizar el registro de la mascota en las alcaldías Municipales o locales y la compra de una póliza de responsabilidad civil extra-contractual que ampare los perjuicios que pueda ocasionar el animal.

El registro ante la alcaldía deberá contener los siguientes datos:

  • Nombre del ejemplar canino.
  • Identificación y lugar de ubicación del propietario.
  • Una descripción que contemple las características fenotipicas del ejemplar que haga posible su identificación.
  • El lugar habitual de residencia del animal, especificando si está destinado a convivir con seres humanos o si será destinado a la guarda, protección y otra tarea especifica.
  • El carne de vacunas del animal.
este registro así como la póliza de responsabilidad civil extra contractual deberá renovarse anualmente, en este registro se anotaran las multas o sanciones que tenga lugar, asi como los incidentes de ataque en que se involucre el animal.

a su vez la autoridad municipal o distrital delegada expedirá un permiso para poseer esta clase de perros el cual podrá ser requerido en cualquier momento por las autoridades de policía respectiva.

Diplomado certificado
120 horas
$280.000
Las instalaciones que alberguen a los ejemplares potencialmente peligrosos, deben tener las siguientes características: las paredes y vallas deben ser suficientemente altas y consistentes y deben estar fijadas a fin de soportar el peso y la presión del animal; las puertas de las instalaciones deben ser tan resistentes y efectivas como el resto del contorno y deben diseñarse para evitar que los animales puedan desencajar o abrir ellos mismos los mecanismos de seguridad: el recinto debe estar convenientemente señalizado con la advertencia de que hay un perro peligroso en este sitio.

Y DE LAS SANCIONES QUE???


En caso de que la mascota ande por la calle sin su respectiva traílla y bozal en caso de ser una mascota potencialmente peligrosa:  El animal será decomisado por las autoridades de policía, y el propietario será sancionado del siguiente modo: multa de cinco (5) salarios mínimos legales diarios por no portar la traílla; multa de diez (10) salarios mínimos legales diarios por no portar el bozal en el caso de los ejemplares potencialmente peligrosos y multa de quince (15) salarios mínimos legales diarios por no portar el respectivo permiso en el caso de los ejemplares definidos en los artículos 108-E y 108-F. En caso de concurrencia de las contravenciones, las multas se aplicarán independientemente. Los gastos por la permanencia del animal en las perreras que el respectivo municipio determine correrán por cuenta de su propietario, el cual podrá retirarlo provisto de los preceptivos bozal y traílla, en un plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de decomiso. Si el propietario no lo retira en el plazo establecido, el ejemplar se declarará en estado de abandono y se podrá proceder a su sacrificio eutanásico.

Los propietarios o tenedores de ejemplares caninos que no recojan los excrementos: Tendrán como sanción impuesta por la autoridad municipal competente, multa de cinco (5) salarios mínimos diarios legales vigentes o sanción de uno (1) a cinco (5) fines de semana de trabajo comunitario consistente en limpieza de los lugares que la respectiva alcaldía municipal defina. En caso de renuencia, se impondrá arresto inconmutable de tres (3) a cinco (5) días: la autoridad municipal procederá a trasladar el caso a la autoridad competente para conocer el caso y aplicar la sanción respectiva.

Los propietarios que no cumplan con los requisitos de alojamiento de mascotas potencialmente peligrosas: En este caso animal será decomisado por las autoridades de policía, y el propietario será sancionado por las autoridades municipales delegadas, con multa de hasta un (1) salario mínimo mensual. Los gastos que por la permanencia del animal en las perreras que el respectivo municipio determine correrán por cuenta de su propietario, el cual podrá retirarlo provisto del preceptivo bozal y traílla una vez demuestre que las instalaciones en que se mantendrá al animal cumplen con las normas de seguridad establecidas en el presente artículo. En todo caso la permanencia del ejemplar en las perreras no podrá exceder de quince (15) días contados a partir de la fecha de decomiso; si el propietario no lo retira en este plazo, se declarará al animal en estado de abandono, y se podrá proceder a su sacrificio eutanásico.

Tener mascota es una responsabilidad que debe cumplirse a cabalidad a fin de evitar problemas de convivencia, aunado a lo anterior, es necesario recordar que nuestros derechos sin duda colindan con los derechos de los demás.





lunes, 7 de abril de 2014

EL DEBIDO PROCESO PARA LA EXPULSIÓN DE UNA MASCOTA EN LAS COPROPIEDADES

La sentencia de Tutela T-155 del 2 de Marzo del 2.012 proferida por la Corte Constitucional, ha dejado claro que si bien es cierto prima el interés colectivo sobre el particular, las medidas de expulsión de mascotas peligrosas en los conjuntos residenciales deben seguir el debido proceso.
 El problema jurídico planteado en este caso en particular es el siguiente.
Curso de 20 horas certificado $40.000 
Inscripciones abiertas
¿Viola el consejo de administración los derechos fundamentales al debido proceso, al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y familiar de un residente al ordenar la expulsión de su mascota sin haber seguido un proceso previo para adoptar esa determinación?
De acuerdo con la corte Constitucional, el procedimiento que debe seguir la copropiedad para poder expulsar un animal debe ser el siguiente:
  1. Debe en primer lugar contemplarse en el reglamento de propiedad horizontal una sanción de esta naturaleza, es decir que autorice la expulsión del animal.
  2. Aunado al punto anterior deben existir previsiones previas a la expulsión del animal y estas deben estar contempladas de forma expresa en el reglamento de la copropiedad y necesariamente deberán respetar unas garantías mínimas indispensables asociadas al debido proceso, entre esas las siguientes:
  •  A nadie puede exigírsele excluir al perro potencialmente peligroso del conjunto residencial, si no es en virtud de que ha violado en una causal reglamentaria que específicamente así lo disponga.
  •  Toda persona tiene derecho a ser oída; es decir a contar con un tiempo prudente para presentar sus argumentos.
  •  A la persona propietaria o tenedora del ejemplar canino debe garantizársele el derecho a que sean tenidos en cuenta los argumentos presentados oportunamente.
  • Tiene derecho a que la decisión acerca de si el perro debe ser excluido no sea adoptado por un órgano que carezca de imparcialidad e independencia.
Es importante que la COPROPIEDAD y sus órganos administrativos garanticen el debido proceso en estos casos a fin de evitar conflictos de convivencia y garantizar que de ser necesario la expulsión de una mascota peligrosa esta medida sea eficaz y que no sea declarada sin efectos por los estamentos judiciales por incurrir en el error de no garantizar el debido proceso a los residentes.

lunes, 31 de marzo de 2014

¿Puede el consejo de administración inspeccionar la contabilidad de la P.H.?

Los consejeros de las copropiedades deben tener tener acceso de manera permanente a la información financiera de la copropiedad, por cuanto este es un pilar fundamental para realizar el trabajo que implica la elaboración de la información financiera del ente económico, con ella se realiza la preparación del presupuesto anual de gastos e ingresos y el análisis de su respectiva ejecución.

Por solo $219.700 certificado 100% virtual 
Bajo la responsabilidad del administrador de la copropiedad se debe llevar la contabilidad del edificio o conjunto, responsabilidad que, en las copropiedades en las cuales se cuente con consejo de administración, implica, sin embargo, que el administrador debe preparar y someter a consideración de dicho consejo las cuentas anuales o de periodos intermedios, el informa de asamblea general de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para la siguiente vigencia y los estados financieros de propósito general, en especial lo que hayan de ser estudiados por la asamblea.

Con base en ellos el consejo de administración y el administrador someten ante la asamblea general de copropietarios los estados financieros y el presupuestos anual de ingresos y gastos preparados por ellos para su aprobación o improbación.

Así las cosas, el articulo 51 de la Ley 675 de 2001 indica de manera expresa: 

4. Preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anal de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

Sin embargo, este estudio del manejo contable de la copropiedad por parte del representante legal de la copropiedad no debe realizarse solo cuando se acerca la fecha de asamblea general ordinaria, este ejercicio debe realizarse de manera permanente a fin de lograr cumplir la función de este cargo "tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla con sus fines", si no conoce la situación financiera de la copropiedad en la cual funge como consejero las determinaciones que se tomen pueden ir en contravia de los interés del edificio o conjunto.

Articulo basado en: La orientación profesional sobre el ejercicio profesional de la contaduría publica en entidades de  propiedad horizontal del 26 de febrero de 2008.

lunes, 24 de marzo de 2014

IMPUGNACIÓN DEL ACTA DE ASAMBLEA

En el post de hoy se tratará un tema propicio para la época en la cual se encuentran las copropiedades, época de asamblea general ordinaria, razón por la cual y entendiendo que el acta de asamblea es un elemento de vital importancia para este ejercicio de administración, el día de hoy hablaremos del acta y el ´procedimiento de la impugnación de la misma.
¿Qué es un acta?
Curso ASAMBLEAS Y ACTAS EN LA P.H. 
20 horas certificado por solo: $30.000
El acta es el documento legal privado a través del cual se relata todo lo sucedido en la correspondiente reunión, bastando para su aprobación la manifestación del máximo órgano es decir, el presidente de la reunión. Por tanto, si aquella presenta lo ocurrido en forma deficiente, se puede abstener de aprobarlo hasta tanto se realicen las correcciones a que haya lugar, evitando de paso realizar aprobaciones parciales dado que el documento es uno solo y como tal inescindible, es necesario acotar que el encargado de realizar la correspondiente acta es el secretario de la reunión, designado para tal cargo en el momento de la realización de la asamblea.
 ¿Quiénes pueden impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios?
  Cuando estas decisiones no se ajustan a las exigencias legales o al reglamento de la propiedad horizontal el Administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios pueden impugnarlas.
 ¿Cuál es el término para realizar la impugnación?
  La impugnación solo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva actas.
  ¿Cuál es el procedimiento para impugnar el acta de la asamblea?
 Es necesario iniciar un proceso ante un juez civil, en la actualidad se encuentra contemplado en el artículo 382 de la ley 1564 de 2012 a través de un proceso Verbal, En la demanda podrá pedirse la suspensión del acto impugnado; el juez la decretará si la considera necesaria para evitar perjuicios graves y el demandante presta caución en la cuantía que aquél señale.
 Cordialmente,
DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

lunes, 17 de marzo de 2014

¿CUÁL ES EL CONTENIDO QUE DEBEN TENER LAS ACTAS DE ASAMBLEA DE P.H.?

Las decisiones de la asamblea general de propietarios deben constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la asamblea.

Estos documentos, conforme a la ley 675 de 2001, deben contener como mínimo, los siguientes elementos: 

1. Lugar, fecha y hora de iniciación de la reunión; los nombres de las personas que actúan
Cursos sobre el régimen de propiedad horizontal
de calidad y a bajo costo desde $69.900 certificados.
como presidente y secretario.

2. el número y nombres de los propietarios de bienes de dominio privado presentes o representados en debida forma.

3. los coeficientes de copropiedad o porcentajes de participación representados en la reunión.
4. Los asuntos tratados.

5. Las decisiones adoptadas y el número de votos emitidos a favor o en contra de ellas, o en blanco.

6. Las constancias presentadas por los asistentes durante la reunión.

7. Las designaciones efectuadas.

8. La fecha y hora de terminación de la reunión.

La copia del acta debe ser entregada por el secretario de la asamblea general a los propietarios en el momento en que lo soliciten.

En los casos en los cuales la asamblea decida encargar a personas para que redacten el acta, estas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento. Si el reglamento guarda silencio al respecto, de conformidad con la ley el acta deberá ser redactado dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.

De todos modos, el administrador, dentro de un lapso no superior a veinte días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión debe poner a disposición de los propietarios del edifico o conjunto, copia completa del texto del ata en lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas debe dejarse constancia sobre la fecha y lugar de la publicación.


La copia del acta debidamente suscrita es prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador debe entregar copia del acta a quien la solicite.

lunes, 10 de marzo de 2014

EL TOP 10 DE LOS ERRORES COMUNES EN LAS ASAMBLEAS DE P.H

A continuación les presento los diez errores garrafales más comunes cometidos en las asambleas generales, tema propicio para la época en la cual se encuentran las propiedades horizontales.
 Entrando en materia, a continuación el top 10 de los errores comunes:
  1. Firmar una guía de asistencia y no llamar a lista.
    Cursos certificados 100% on line desde 49.900,
    capacitarse con nosotros información
    de calidad y a bajo costo.
  2.  2. No verificar el valor del coeficiente que  representa cada uno de los asistentes.
  3. 3. Otorgamiento de poderes a miembros del Consejo, Administrador y/o Revisor Fiscal.
  4. 4. Contabilización del quórum por personas y no por suma de coeficientes.
  5. 5. Suspender la Asamblea por más de 3 días, sin el voto del 70% de los asistentes a la misma.
  6. Creer que la Comisión Verificadora de texto del acta, la aprueba y debe firmar el acta. El acta sólo debe ser firmada por el Presidente y el Secretario, y a falta de estos por el Revisor Fiscal.
  7. Suspender la voz -y aún más grave el voto- a los propietarios deudores morosos, salvo que la sanción se encuentre en el reglamento de la P.H.
  8. Delegar en el Consejo de Administración asuntos distintos al nombramiento de los Comités de Convivencia, maxime si son asuntos patrimoniales.
  9. Recibo de poderes mediante la administración para que ésta los entregue a quien crea conveniente.
  10. Nombramiento de presidente y secretarios pre-acordados, violentando el ejercicio democrático realizado en la asamblea.
Espero sea de su agrado, atenta a sus comentarios en el blog, para enriquecer este listado y colaborar con la realización exitosa de su asamblea.
Cordialmente.
DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

lunes, 3 de marzo de 2014

MAYORÍA CALIFICADA EN DECISIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS

En época de asambleas, existen muchos temas que deben estudiarse a fin de garantizar un ejercicio exitoso, en el post de hoy hablaremos sobre la mayoría calificada en las decisiones de la asamblea general.

Las decisiones de la asamblea general se toman por mayoría simple o voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad horizontal representados en la respectiva sesión siempre que en esta se sesione con el quórum mínimo para deliberar. 

No obstante, esta regla general contempla las excepciones contenidas en el articulo 46 de la ley 675 de 2001(Norma que regula en su generalidad el régimen de propiedad horizontal).

Para acceder a este curso: debes ser parte de nuestra página facebook/corporacionph
y enviar un correo con tus datos a contacto@corporacionph.com.co
Inscripciones hasta el 5 de marzo de 2014
Conforme al citado artículo 46, las siguientes decisiones de la asamblea general de copropietarios requieren una mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, determinándose así el voto porcentual calificado:


1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

3. Aprobación de expensas comunes diferentes a las necesarias.

4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado cuando así lo haya solicitado el propietarios.

5. Reforma a los estatutos y al reglamento.

6. Desafectación de un bien común no esencial.

7.Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el sesenta y cinco por ciento(75%)

8. Cambio de destinación genérica de os bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

9. adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

10. liquidación y disolución de la propiedad horizontal.

conforme a la ley estas decisiones no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo en este último caso en el que en esta la decisión se tome por la mayoría exigida por la ley, es decir, con el porcentaje calificado de los coeficientes de propiedad que integran el edificio.


atentos a sus comentarios.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ