lunes, 21 de julio de 2014

LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA IMPLEMENTACIÓN DE LAS NIIF

En el año 2009 fue aprobada la ley 1314, por medio de la cual el gobierno nacional, busca que todas las personas naturales y jurídicas que, de acuerdo a la normatividad vigente, estén obligadas a llevar contabilidad, así como contadores públicos, funcionarios y demás personas encargadas de la preparación de estados financieros cumplan con la implementación de las Normas internacionales de información financiera (NIIF) entendidas estas como el conjunto de normas e interpretaciones de carácter técnico, aprobadas, emitidas y publicadas por el Consejo de Normas internacionales de Contabilidad (conocido por sus siglas en inglés el IASB).

Al respecto, de la implementación de las NIIF en la propiedad horizontal el Consejo Técnico de la Contaduría Pública indicó lo siguiente: “Las propiedades horizontales, estando obligadas a llevar contabilidad, deben cumplir lo dispuesto en la Ley 1314, y por consiguiente, clasificarse en alguno de los 3 grupos definidos en el direccionamiento estratégico del Consejo Técnico de la  Contaduría pública para la convergencia a estándares internacionales de información financiera, considerando para ello los requisitos de clasificación contemplados en los decretos reglamentarios de la Ley 1314 de 2009.

Por tal razón, estas entidades deben hacer un detenido análisis de los decretos reglamentarios 2784 de 2012, 2706 de 2012, 3019 de 2013, 3022 de 2013, 3023 de 2013 y 3024 de 2013, con el objeto de establecer el marco normativo y el cronograma que deben aplicar en su debida implementación.”

En otra directriz el Consejo Técnico de la Contaduría Publica sostuvo lo siguiente:

“Una propiedad horizontal de uso residencial que cumpla con los requisitos para pertenecer al grupo tres, está obligada a aplicar lo establecido en el Decreto 2706 del 27 de diciembre de 2012 y las normas que lo modifiquen.
El marco técnico del grupo 3 es un régimen simplificado de contabilidad basada en el principio del costo, en el que se especifican los principios de reconocimiento, medición presentación y revelación, de transacciones y otros hechos y condiciones en los estados financieros con propósito de información general”.


Si es de su interés a continuación presentamos el cronograma de implementación expedido por el Gobierno nacional:


¿Y SU COPROPIEDAD YA SE ENCUENTRA HACIENDO LA IMPLEMENTACION DEBIDA?

Fuente:
Concepto técnico 422 de 2014 Consejo Técnico de la Contaduría Pública
Concepto técnico 061 de 2014 Consejo Técnico de la Contaduría Pública

lunes, 14 de julio de 2014

EL MANTENIMIENTO DE BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO EN LA PROPIEDAD PRIVADA

El régimen de propiedad horizontal contenido en la ley 675 de 2001 indica de forma expresa la clasificación de los bienes que integran la copropiedad, indica que existen bienes privados, bienes comunes esenciales, bienes comunes no esenciales y bienes comunes de uso exclusivo, estos últimos se encuentran regulados en el artículo 22 y siguientes de la ley 675 de 2001.

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Uno de los temas especialmente álgidos en las copropiedades es sin duda a quien corresponde el mantenimiento de los bienes comunes de uso exclusivo, el post de hoy tratará las normas existentes que giran en torno a este polémico tema.

Para comenzar es necesario remitirse a la regulación que sobre este tema contiene la ley 675 de 2001, al respecto sostiene:

Artículo 22: Bienes comunes de uso exclusivo: Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

Artículo 23: Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo: Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

La legislación de forma expresa indica que son reparaciones locativas (aquellas a las que se encuentra obligado el propietario que tiene a su disposición bienes comunes de uso exclusivo, al respecto indica lo siguiente:

Ley 810 de 2003

Artículo 8°. Licencias para cerramientos de obra y reparaciones locativas. Las reparaciones o mejoras locativas, consideradas como aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato, sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales y formales, y/o volumetría no requieren licencia de construcción.

Frente a este tema el Decreto 1469 de 2010, sostiene lo siguiente respecto a las reparaciones locativas:

Decreto 1469 de 2010

Artículo 10. Reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas. No requerirán licencia de construcción las reparaciones o mejoras locativas a que hace referencia el artículo 8° de la Ley 810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.

Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. Sin perjuicio de lo anterior, quien ejecuta la obra se hace responsable de:

1. Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios públicos domiciliarios.

2. Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia.

3. Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los inmuebles de conservación histórica, arquitectónica o bienes de interés cultural.

Con la legislación vigente reseñada anteriormente es posible
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indicar que si bien es cierto las reparaciones locativa del bien común de uso exclusivo se encuentran a cargo del propietario de la unidad privada a la cual fue asignado este bien, también lo es que las obras o refracciones mayores necesarias para la conservación del bien sin duda se encontrarán a cargo de la copropiedad (no se puede olvidar que el propietario goza del uso exclusivo de un bien , la naturaleza de este último es común). Estas reparaciones mayores deben ser sufragas en la proporción del coeficiente de propiedad por los propietarios de las unidades privadas, de acuerdo con la legislación vigente.

Para concluir, es posible indicar lo siguiente:

  •  Las reparaciones locativas (pintura, cristales, aseo, cielo raso, entre otras obras menores) están a cargo del propietario que usufructúa el bien común de uso exclusivo.
  • Las obras mayores tales como impermeabilización, arreglo de placas, arreglos estructurales tiene como objeto el mantenimiento y la conservación de los bienes comunes y deben ser asumidos por la copropiedad.

miércoles, 11 de junio de 2014

EL REVISOR FISCAL Y LAS DECLARACIONES TRIBUTARIAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Comoquiera que los edificios o conjuntos sometidos a propiedad horizontal, de  usos comercial o mixto están obligados a tener revisor fiscal, deben presentar sus  declaraciones tributarias de retención firmadas por el revisor fiscal (contador público con matricula profesional vigente e inscrito a la Junta central de 
contadores y elegido por la asamblea general de propietarios) de lo contrario se tendrán por no presentadas. 

El revisor fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o o los miembros del consejo de administración, cuando exista. Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con revisor fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el revisor fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto. 

En el caso de los edificios o conjuntos de uso residencial, el nombramiento discrecional de revisor fiscal, no obliga a que las declaraciones tributarias de la propiedad horizontal deban ser firmadas por revisor fiscal y por tanto, que por falta de este requisito puedan tenerse por no presentadas. 

Fuente: CAMACHO, Alvaro. Administración de la propiedad horizontal. Octava edición. Editorial Legis. Bogotá Colombia. 2012

miércoles, 4 de junio de 2014

¿CUAL ES EL ALCANCE DEL ARTICULO 33 DE LA LEY 675 DE 2001?(OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL)

El aspecto tributario y el tratamiento preferencial que la ley 675 de 2001 otorga a la propiedad horizontal, ha sido ampliamente debatido no solo en la doctrina sino también por las entidades estatales como la DIAN.

Según el articulo 33 de la ley 675 de 2001, el cual indica lo siguiente:

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Artículo 33. Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.
  
Parágrafo. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.

Para la Corte Constitucional el articulo mencionado indica los siguientes elementos importantes: 

(i) La persona jurídica que se origina en la constitución de una propiedad horizontal puede tener la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, estándole permitido, incluso, destinar algunos bienes a la producción de renta, pero sólo para sufragar expensas comunes, por así disponerlo el parágrafo del artículo 33 de la Ley 675 de 2001.

(ii) Esta calidad de no contribuyente sólo se predica en relación con las actividades propias de su objeto social. Así lo dice expresamente el artículo 33 de la ley 675 de 2001. De realizar actividades ajenas a su objeto social, la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal pierde su calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, y del impuesto de industria y comercio. Esto es cierto, aún si no se ha surtido el proceso de desafectación regulado en los artículos 20 y 21 de la Ley 675 de 2001.

(iii) De surtirse un proceso de desafectación, los actos o negocios jurídicos que recaigan
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sobre los bienes privados que surjan del mismo, se someten al régimen tributario general, nacional o territorial, y por mandato expreso de la ley, serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria.

Aunado a lo anterior, es necesario indicar que el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012  indica que las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001, de esta situación se excluyen las propiedades horizontales de uso residencial.

Como conclusión es importante que el Administrador y el Consejo de administración tenga presente que la calidad de no contribuyente otorgada por la ley 675 de 2001, no es absoluta, y que esta calidad puede perderse cuando la copropiedad ejecuta labores que no son propias de su objeto social, ante esta situación la copropiedad deberá en aras de la igualdad cumplir con las obligaciones propias de las actividades realizadas, las cuales se reitera se alejan del cumplimiento de su objeto social.



martes, 27 de mayo de 2014

ENTREGA DE LA COPROPIEDAD POR PARTE DEL CONSTRUCTOR

Además de los documentos que integran el reglamento de propiedad horizontal es necesario contar con planos e indicaciones técnicas acerca del conjunto o edificio, para la toma de decisiones en las modificaciones o reformas a la propiedad común.

Dentro de los documentos o elementos que el Constructor debe entregar se pueden mencionar los siguientes:

PLANOS ARQUITECTÓNICOS RÉCORD:


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El constructor que entrega el edificio a la administración o asamblea de propietarios debe entregar los planos arquitectónicos completos y actualizados al final de la obra, ya que en muchas ocasiones en el desarrollo de las obra se realizan cambios por razones de tipo constructivo y los planos aprobados no corresponden con precisión.

PLANOS TÉCNICOS


De igual manera para la toma de decisiones en reparaciones o reformas es importante contar con los planos récord (actualizados) de instalaciones hidráulicas, sanitarias, electrónicas, de teléfonos, televisión y de gas. Para realizar cualquier intervención en las zona comunes del edificio es preciso saber a ciencia cierta por dónde pasan las instalaciones que están ocultas por placas y muros.


CARTILLA DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO

El constructor debe además entregar una cartilla o manual de conservación y mantenimiento para el edificio o conjunto, donde se indique el cuidado que debe darse a las zonas comunes, a las instalaciones y a los acabados utilizados en muros, pisos y cielo rasos.


Documentos que deben reposar en la administración siempre, y deben ser entregado al administrador entrante y este a su vez debe dejarlo en la administración cuando entrega la administración.

lunes, 12 de mayo de 2014

¿SE DEBE PAGAR CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN AL CONSTRUCTOR?

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En principio se hace necesario precisar que el cobro de las cuotas de administración tiene como objetivo cubrirlos gastos propios de la administración (definitiva o provisional) y prestación de servicios comunes (vigilancia, aseo, energía, acueducto, entre otros) siendo una obligación de índole legal que los propietarios de los bienes privados contribuir a dicho pago.

Aunado a lo anterior, es necesario decir que la administración provisional del edificio o conjunto es una facultad que otorga el régimen de propiedad horizontal al propietario inicial (constructor), hasta tanto se nombre al administrador definitivo o se haya terminado la construcción y enajenación de bienes privados que representen por lo menos el 51% del coeficiente de copropiedad.

En virtud de lo anterior,  el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial indica
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que es dable al propietario inicial (constructor) realizar el cobro de cuotas de la administración tenientes a sufragar los gastos de administración provisional y prestación de servicios comunes proporcionados a los propietarios de unidades privadas.

Luego de realiza la entrega de la administración provisional a la administración definitiva y la constructora aún conserva como propietaria unidades privadas, deberá pagar la cuota de administración de sus unidades privadas, salvo que, en el reglamento de propiedad horizontal exista una cláusula que suelen colocar los constructores en los cuáles exime de pagar expensas comunes al propietario inicial.

Sí este es el caso en el cual usted se encuentra una solución viable ante este hecho es citar a asamblea general y con un porcentaje del 70% de coeficiente de propiedad aprobar que se elimine esta cláusula estatutaria del reglamento.


lunes, 5 de mayo de 2014

EL PROCESO SANCIONADOR EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El régimen sancionatorio en las copropiedades se encuentra expresamente reglamentado en la Ley 675 de 2001, en los artículos 59 y siguientes de la mencionada norma.

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Dentro de los aspecto importantes que deben tenerse en cuenta respecto a las sanciones que que las conductas no pecuniarias cuyo incumplimiento acarrea sanciones, son únicamente aquellas que se establecen en la ley o en le reglamento de propiedad horizontal, por tal razón la asamblea general de propietarios o el consejo de administración no podrá sancionar el incumplimiento de una conducta que no esté expresamente consagrada, antes de producirse, en la ley o el reglamento de copropiedad, aunado a lo anterior, es necesario decir que las únicas sanciones que podrán imponerse son las que se encuentran previamente establecidas en el articulo 59 de la ley 675 de 2001.


SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES PECUNIARIAS Y NO PECUNIARIAS.

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El incumplimiento por parte de los propietarios de bienes privados del pago de las obligaciones pecuniarias, que son las que se originan en el incumplimiento de las expensas ordinarias o extraordinarias, con sus correspondientes intereses, o por multas, se sanciona mediante un tramite del proceso ejecutivo.

El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en le reglamento de propiedad horizontal, por parte de: propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban respondes, dará lugar previo requerimiento escrito, y con sujeción al debido proceso previamente establecido en el cual se garantice el derecho a la defensa, si hubiese lugar a la imposición de las siguientes sanciones:

  1. Publicación en lugares de amplia circulación de la copropiedad, de la lista de infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
  2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrá ser superior, cada una a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo aso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del mismo.
  3. Restricción para el uso y goce de bienes de empelo común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deportes.
En ningún caso es posible restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.