martes, 30 de junio de 2015

PROCEDENCIA DE LA TUTELA EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL

En la actualidad no es un secreto que los organismos de control de los entes que administran las copropiedades son escasos, las alcaldías no tienen sino dos funciones: la primera expedir el certificado de representación legal y la segunda iniciar un proceso policivo en el evento en el cual se niegue la entrega del acta de asamblea a un residente o propietario de la copropiedad.

Así las cosas, el mecanismo según la Ley para dirimir controversias y hacer valer los derechos de quien sea afectado por los actos realizados por el administrador o consejo de administración o viceversa dentro de la copropiedad, es un proceso de única instancia que se lleva a cabo ante el juez civil.

Siendo este un procedimiento que requiere la contratación de un abogado, que tiene una duración en el tiempo y es costoso, no es el preferido de quienes se ven inmersos en este tipo de problemáticas, lo cual sin duda genera de forma directa una afectación a la convivencia, generando roses entre quienes deben vivir en armonía.

Se recurre entonces a la Tutela como mecanismo expedito para solucionar las controversias derivadas de este tipo de situaciones, sin embargo, la Corte Constitucional y las normas vigentes han sido clara en manifestar cuales son los eventos en los cuales procede la tutela en conflictos inherentes a la propiedad horizontal, los eventos en los cuales procede son los siguientes:

a. La tutela procede cuando no existan otras acciones legales.

b. Cuando existiendo acciones legales estas no fueren eficaces para salvaguardar los derechos fundamentales, 

c. Cuando existiendo acciones legales estas no fueren eficaces para evitar la ocurrencia de un perjuicio irremediable.

Surge entonces un interrogante ¡que considera la Corte como perjuicio irremediable?

Según la Corte constitucional un perjuicio irremediable se caracteriza por:

a. Ser un perjuicio inminente, es decir porque su ocurrencia es próxima.

b. Grave, por dañar o menoscabar materia o moralmente el haber jurídico de la persona en un grado relevante.

c. Requiera medidas urgentes para conjurarlo.

d. Que la acción de tutela sea impostergable a fin de garantizar un adecuado restablecimiento del orden social justo en toda su integridad.

Es decir, en vista que existe un mecanismo legal que dirime las controversias existentes entre los copropietarios y entre estos y sus órganos de dirección, la tutela SOLO PROCEDE:

Cuando existe una vulneración de un derecho fundamental, que conlleve a un daño irremediable.

Para contextualizar a nuestros lectores les brindamos un ejemplo:

En la sentencia T-661 de 2008, la Corte Constitucional inaplico el manual de convivencia en un caso concreto a fin de proteger el derecho a la salud de un residente de la tercera edad, lo anterior, por cuanto el manual de convivencia prohibía el ingreso de vehículos que pesaran más de 6 toneladas, lo cual impedía que se le hiciera de forma correcta el suministro del Oxígeno a un señor de la tercera edad que vivía en la copropiedad, el Consejo de administración y la administración no tuvieron en cuenta la situación de vulnerabilidad del copropietario de la tercera edad, y tampoco las condiciones necesarias para el trasporte seguro del tanque de oxígeno y de forma arbitraria prohibieron el ingreso del camión, atentando contra la vida del residente, decisión que pudo ocasionar un daño irreversible.

La Corte Constitucional, fallo a favor del residente inaplicando para el caso concreto el manual de convivencia.

Si desea leer la sentencia completa puede realizarlo AQUÍ.

La labor de administrar copropiedades, es una actividad que debe ejercerse con el profesionalismo que merece, por tal razón se hace necesario que todos aportemos un grano de arena para profesionalizar esta noble actividad, el primer paso con capacitación y conocimiento del régimen.

Atentos a sus comentarios.

martes, 16 de junio de 2015

REGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO

En los edificios o conjuntos de uso residencial, comercial o mixto, existen bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros. El uso de estos bienes por toda la copropiedad limitaría el libre goce y disfrute de las unidades privadas, ya que por ejemplo, el acceso a ellos por todos sería fuente de molestias y conflicto entre los propietarios de las unidades privadas y los usuarios, de tal manera que dichos bienes pueden ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.


Para saber si un bien común es de uso exclusivo o no, se consulta en el reglamento de propiedad horizontal que debe estar acorde con los planos protocolizados junto con el mismo, en los que aparece con claridad cuáles son los bienes comunes de uso exclusivo.

Los parqueaderos destinado a los de los propietarios del edificio o conjunto, pueden ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

BIENES COMUNES QUE NO PUEDEN  SER DE USO EXCUSIVO


Los parqueaderos de visitantes, accesos, circulares, y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso o goce general como salones comunales y áreas de recreación y deportes, entre otros, no pueden ser objeto de uso exclusivo.

REGIMEN

Los propietarios de los bienes privados a los que se asigne el uso exclusivo de un determinado bien común quedarán obligados a:

1.       No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2.      No cambiar su destinación.
3.      Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor, o de las reparaciones locales que se requieran por el desgaste ocasionado, aun bajo uso legítimo, a causa del paso del tiempo.
4.      Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.


En ningún caso el propietario inicial o sea aquel que sometió el bien inmueble a propiedad horizontal, puede enajenar el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

martes, 9 de junio de 2015

¿Qué es un módulo de contribución en el régimen de propiedad horizontal?

En la ponencia para el primer debate del proyecto de ley que posteriormente se convirtió en el nuevo régimen de propiedad horizontal o ley 675 de 2001, se propuso la creación de sectores o módulos de contribución, para los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, debido a que “algunos bienes comunes pueden beneficiar más a unos propietarios o tenedores que a otros , para garantizar que las expensas comunes relacionadas con bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general, sean sufragadas por los propietarios de los bienes privados que derivan mayores beneficios de su uso, exclusivamente comerciales o mixtos, nunca para los residenciales.

DIPLOMADO VIRTUAL CERTIFICADO

De acuerdo con lo anterior, el artículo 31 de la ley 675 de 2001 dispone que en los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, se debe prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón de su naturaleza, destinación o localización.

Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragaran de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.

Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual del edificio o conjunto, de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.


De lo expuesto se concluye, que desde el punto de vista legal, los módulos de contribución son índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas con relación a los bienes y servicios comunes, cuyo uso o goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

FUENTE: CAMACHO, Alvaro. Administración de la propiedad horizontal. Octava edición. Editorial Legis. Bogotá Colombia.

martes, 26 de mayo de 2015

EL REVISOR FISCAL

De acuerdo con la ley 675 de 2001 la gestión de administración de la propiedad horizontal puede ser objeto de fiscalización respecto a el cumplimiento del mandato de la asamblea, los actos de los administradores, la calidad de la información la efectividad de la gestión, en fin es viable fiscalizar todos los elementos constitutivos de las relaciones de los agentes que interactuan en la administración de la copropiedad, de acuerdo con la ley el agente fiscalizador de la persona jurídica es el revisor fiscal.

Esta institución es de carácter profesional y le corresponde de acuerdo con la ley fiscalizar el ente económico, rendir informes y dar fe pública en los casos que indique la ley, siempre bajo la responsabilidad de un contador público.

OBLIGATORIEDAD EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

De acuerdo con la ley es obligatorio contar con revisor fiscal en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, el revisor fiscal debe ser contador público con matrícula profesional vigente, inscrito en la junta Central de Contadores y su elección se encuentra a cargo de la asamblea general de propietarios.



Los documentos que acrediten tanto el nombramiento como la aceptación de quien ejercerá la revisoría fiscal en la copropiedad, debe registrarse ante la alcadía municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto o ante la entidad delegada por las alcaldías, ejemplo las alcaldías locales.

LA REVISORIA FISCAL POTESTATIVA

Los edificios o conjuntos de uso residencial tiene la facultad de contar o no con los servicios de un revisor fiscal (contador público) o de un fiscal, este último cargo podrá ser desempeñado por la persona que cumpla con los requisitos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, sin embargo, este fiscal no podrá realizar las acciones relacionadas con la actividad contable en general como tampoco expedir dictámenes sobre balances generales y otros estados financieros, facultades privativas del revisor fiscal (contador público).

martes, 5 de mayo de 2015

¿Es valida la suspensión de una asamblea en las copropiedades?



Las copropiedades deben sujetarse a la ley 675 de 2001, no obstante, a causa de los vacíos que esta norma puede presentar se hace necesario remitirse al Código de comercio, norma que regula de forma amplia el tema de las asambleas de socios, en este caso por analogía se aplican sus normas a las asambleas de propietarios.

Así las cosas y teniendo en cuenta que la ley 675 de 2001 guarda silencio frente al tema de la posibilidad de la suspensión de la deliberación de la asamblea, se hace necesario remitirse al artículo 430 del Código de Comercio, el cual indica lo siguiente:

"Las deliberaciones de la asamblea podrán suspenderse para reanudarse luego, cuantas veces lo decida cualquier número plural de asistentes que represente el cincuenta y uno por ciento, por lo menos, de las acciones representadas en la reunión. Pero las deliberaciones no podrán prolongarse por más de tres días, si no está representada la totalidad de las acciones suscritas.

Sin embargo, las reformas estatutarias y la creación de acciones privilegiadas requerirán siempre el quórum previsto en la ley o en los estatutos"

En efecto, se dice que el inciso primero de la norma en cuestión regula dos situaciones perfectamente distintas: una, al permitir que las deliberaciones de la asamblea sean suspendidas para reanudarse luego, cuantas veces así lo determine un número plural de propietarios con el quórum que allí se ha consagrado, y la otra, al advertir que las deliberaciones no podrán prolongarse por más de tres días a no ser que se encuentre representado el ciento por ciento del coeficiente de propiedad. Así entendidas las cosas, en el primer evento el número de suspensiones sería indefinido, al paso que en el segundo se estará simplemente advirtiendo que, en principio, las deliberaciones no deban exceder de tres días, salvo la circunstancia de excepción anotada.

La interpretación del artículo 430 del Código de Comercio, fue realizado por la Superintendencia de Sociedades de la siguiente forma "De lo dicho se concluye que conforme con lo previsto en el artículo 430 inciso primero, del C. Co., las deliberaciones de la asamblea pueden ser suspendidas para reanudarse luego cuantas veces sea posible dentro de un lapso no superior a tres días para lo cual es necesario que cada suspensión sea aprobada con el voto del 51% al menos de las acciones representadas, emitido por un número plural de asistentes. Sin embargo, podrá sobrepasarse el término precipitado para los fines de las deliberaciones, si se encuentra representada la totalidad de las acciones suscritas." (Oficio 0A-13931 de Julio 11 de 1980).

¿Qué sucede si en la copropiedad no se cumplen los preceptos del artículo 430 de Código de Comercio?


Si no se dan los presupuestos anteriores, es claro que debe necesariamente convocarse a una reunión de carácter extraordinario, con el fin de concluir el temario que no se agotó en la reunión respectiva.

Lo cual sin duda obliga a que se realice el acta de la asamblea ordinaria con la indicación de los puntos que se deliberaron y la anotación de la decisión de suspender la asamblea ordinaria por los motivos que se evidencien en el caso en particular.

lunes, 27 de abril de 2015

LOS BIENES COMUNES EN LA IMPLEMENTACIÓN DE LAS NIIF

El post de hoy fue escrito a raíz de un interrogante hecho por un lector de nuestro portal, estamos abiertos a sus aportes frente a este tema de vital importancia para nuestras copropiedades.
De acuerdo con la normativa NIIF y su implementación en la copropiedades, ha surgido el siguiente interrogante ¿los bienes comunes hacen parte de los activos de la copropiedad?
 Al respecto el CTCP ha emitido varios conceptos frente a este interrogante:
 En primer lugar indico en su concepto 2014-01 que según el párrafo 4.4 del marco conceptual para la información financiera un activo se define como un recurso controlado por la entidad, resultado de sucesos pasados y del que la entidad espera obtener, en el futuro, beneficios económicos. Los bienes comunes en una propiedad horizontal no pueden ser considerados como activos, dado que el control no recae en la copropiedad sino que tales bienes corresponden a los copropietarios como propiedad en común e indivisibles, en la proporción dictada por el coeficiente de propiedad, por lo tanto, al igual que en la normatividad vigente, no se incluyen en el Estado de Situación financiera.
 Sin embargo, posteriormente, en su concepto 2014-178  indicó que de acuerdo con el párrafo 35.7 de la NIIF para las Pymes, una entidad deberá reconocer en su estado de situación financiera de apertura en la fecha de transición, todos los activos y pasivos cuyo reconocimiento sea requerido por la norma.
 Así mismo, los bienes comunes y otros bienes en una propiedad horizontal puede ser considerados como activo, si cumplen con lo indicado en el párrafo 2.15 del estándar antes mencionado, el cual dice “un activo es un recurso controlado por la entidad como resultado de sucesos pasados, del que la entidad espera obtener, en el futuro beneficios económicos. A su vez el párrafo 2.19 de la NIIF para las Pymes señala al determinar la existencia de un activo, el derecho de propiedad no es esencial. Así, por ejemplo una propiedad mantenida en arrendamiento es un activo si la entidad controla los beneficios que se espera que fluyan de la propiedad.
 Por lo tanto sostiene el CTCP, si los activos señalados en la consulta cumplen con lo indicado anteriormente la propiedad horizontal deberá reconocerlos en su estado de situación financiera de apertura, para lo cual deberá tener en cuenta lo normado en las secciones 16-propiedades de inversión y 17 propiedad, planta y equipo.
 Frente a estas dos posturas radicalmente opuestas por parte de la misma entidad CTCP, se hace necesario, que quienes se encuentren implementando las NIIF en su copropiedad ponderen los siguientes elementos, antes de determinar si un bien común es o no un activo de la copropiedad.
Diplomado certificado
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Relación Costo Beneficio: La Norma Internacional establece que se debe evaluar la relación costo-beneficio al tomar decisiones de reconocimiento y medición de los elementos de los estados financieros (Ver párrafo 2.13 de la NIIF PYMES y el párrafo CC35 del Marco Conceptual).
 ¿Cuál sería el beneficio que traería a una copropiedad valorar edificios o zonas comunes e incluirlas en su balance?
 Antes de tomar la decisión tenga en cuenta que incluir bienes que tengan una explotación mínima, tal como el cobro eventual del salón común o el uso del bbq o la piscina,  lo obligará a valorarlo para incluirlo en los estados financieros, y como consecuencia deberá depreciarlo al futuro, lo cual dista del contexto estándar internacional por cuanto sin duda no se ajusta a su marco conceptual y el fin de estas normas, por cuanto el ejercicio de las copropiedades no se ajusta al fin último de las NIIF el cual es generar información verídica comparable a quienes están dispuestos a invertir o mantener una relación comercial. a propósito de una economía globalizada como la actual.
Condición de agente o principal: Tenga en cuenta que la ley 675 de 2001 indica que la persona jurídica que nace en la propiedad horizontal tiene como fin la administración de los bienes comunes, por ende no actúa como “principal” sino como agente, en el sentido de la teoría de la agencia. En ese sentido, debe analizarse muy bien el caso de parqueaderos alquilados y terrazas en las cuales funcionan antenas que se alquilan: si bien es cierto que estos bienes generan algún dinero por arrendamiento, estos recursos no son ingresos para la “Copropiedad”, sino que hacen parte de un presupuesto que se ejecuta en nombre de los copropietarios. Aunque tributariamente se entiendan como ingresos, no es función del estándar internacional ni pretendería un usuario de los estados financieros que esto implique valorar estos bienes e incorporarlos en el Balance.
 El carácter de sin ánimo de lucro: Aunque en Colombia se incluyó en la normativa a las entidades sin ánimo de lucro, debe tenerse en cuenta que la intención de una copropiedad cobrar unos ingresos, no es el la dedicación o explotación profesional de ingresos y que no puede considerársele comerciante con obligación de rendir cuentas “un amplio número de terceros”.
 Políticas contables: Las políticas contables las define la entidad y los conceptos del CTCP no son obligatorios, por no ser un ente que regula. No obstante al ser una autoridad doctrinaria, mucha gente sigue este concepto y lo aplica sin analizar la conveniencia, la relación “costo-beneficio” (por ejemplo de tener que calcular avalúos de una parte de las zonas comunes), el efecto futuro (por ejemplo en depreciaciones), el riesgo o no riesgo de afectar realmente a terceros excluidos de la administración por incluir o no incluir este tipo de bienes en su contabilidad, recuerde que las NIIF permiten a las entidades a construir sus propias políticas contables.
Atentos a sus comentarios: DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

lunes, 20 de abril de 2015

El paz y salvo en transferencia de dominio de unidades privadas sujetas al régimen de propiedad horizontal

Es importante para los interesados en la adquisición de inmuebles sometidos a propiedad horizontal que antes de que suscriban el respectivo contrato de compraventa, se aseguren de que su vendedor se encuentre a paz y salvo con la administración del edificio o conjunto, de lo contrario corren el riesgo de ser demandados para efectos del cobro de lo que este adeude.

DIPLOMADO CERTIFICADO
120 HORAS
VALOR: 400.000
Para evitar que esto sucede dispone la ley que en la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exige paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante legal copropiedad. En caso de no contarse con el paz y salvo, el notario dejará constancia de tal circunstancia en la escritura correspondiente y de la solidaridad de pago del nuevo propietario por expensas ordinarias que adeude el anterior propietario.