martes, 3 de noviembre de 2015

CONCEPTOS SOBRE IMPLEMENTACIÓN DE LAS NORMAS NIIF CONFORME AL CONSEJO TECNICO DE CONTADURIA PÚBLICA PARA LA PROPIEDAD HORIZONTAL


Siguiendo con la temática de implementación de NIIF en la propiedad horizontal, hoy traemos a nuestros lectores, conceptos emitidos por el Consejo Técnico de Contaduría Publica que tratan de forma puntual temas propios de la implementación de este marco normativo en las copropiedades.


BIENES COMUNES ESENCIALES

Los bienes esenciales los cuales son indispensables para existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular NO cumplen con los criterios para ser reconocidos como activos dentro del estado de situación financiera. (Concepto 2014-672).

 
BIENES COMUNES NO ESENCIALES

En el caso de los bienes comunes no esenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal son activos siempre que cumplan con los criterios para su reconocimiento. Para tal fin se tendrá en cuenta lo establecido en el artículo 20 de la ley 675 de 2001

Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.

En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.

MEDICIÓN DE PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO EN EL ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA DE APERTURA

De acuerdo con lo establecido en el párrafo 35.10 de la NIIF para pymes en el cual se plante a una serie de exenciones en el momento de la preparación de los estados financieros en la fecha de transición, este párrafo establece dos alternativas para el tratamiento de la propiedad planta y equipo:

 Valor razonable como costo atribuido. Una entidad que adopta por primera vez l NIIF pued4e optar por medir una partida de propiedad, planta y equipo, una propiedad de inversión o un activo intangible en la fecha de transición da esta NIIF por su valor razonable, y utilizar este valor razonable como el costo atribuido en esa fecha.

Revaluación con costo atribuido: Una entidad que adopta por primera vez las NIIF puede optar por utilizar una revelación según los PCGA anteriores, de una partida de propiedades, planta y equipo, una propiedad de inversión o un activo intangible en la fecha de transición da esta NIIF o una fecha anterior, como el costo atribuido en la fecha de evaluación.

De lo anterior, a) se puede concluir que no es obligatorio contratar un perito para que valore los activos en el momento de la elaboración del Estado de situación financiero de apertura (ESFA),si la compañía opta por el valor revaluado bajo los PCGA anteriores como costo atribuido, en todo caso, si se escoge esta opción, la entidad deberá reversar el superávit por revalorización contra los ajustes en el patrimonio por aplicación por primera vez de este marco técnico normativo y ajustar el valor de las depreciaciones desde la fecha en que realizo el ultimo avalúo de acuerdo con los PGCA anteriores. En otras palabras, deberán medirse estos activos en la fecha en que realizó el último avalúo de acuerdo con las NIIF para las pymes; b) en el evento en el que la entidad decida aplicar el valor razonable como costo atribuido en la fecha de transición deberá realizar una valoración de los activos (concepto 2014-172)

CUOTAS EXTRAORIDINARIAS

Si la entidad recibe cuotas extraordinarias para la realización de nuevas obras o
mejoras en la copropiedad y los recursos recibidos no cumplen con los requisitos para ser reconocidos como ingresos ordinarios de la copropiedad, pero la administración concluye, sobre la base de la información disponible, que estas obras deben ser reconocidas como activos de la copropiedad, lo más útil es registrar los recursos recibidos como un ingreso diferido, de tal forma que la amortización futura de esta partida compense en el resultado de los gastos reconocidos por la amortización o depreciación de los activos. De esta forma se logra una mejor correlación entre los ingresos y los gastos de la copropiedad y se evita que en un periodo se registren las cuotas extraordinarias como ingresos y en otros periodos distintos se registren los gastos por la amortización de los activos (conceptos 2014-702)

FONDO IMPREVISTOS

Dentro de la cuota de administración que se cobra a los copropietarios está incluido el aporte al fondo de imprevisto a que se refiere el artículo 35 de la ley 675 de 2001. Este fondo está destinado a atender obligaciones o expensas imprevistas por tanto, los ingresos que se reciban con destinación a este fondo se deben registrar como un ingreso de actividades ordinarias de acuerdo con la sección 23 del Decreto 3022 de 2013, una vez se efectué el cobro de las cuotas de administración se trasladara de la cuenta de efectivo y equivalentes de efectivo-caja a la cuenta de efectivo y equivalentes de efectivo-fondo de imprevistos, la parte correspondiente al mismo; cuando se presente el imprevisto, los desembolsos relacionados con este se registraran como gastos del periodo con cargo a la cuenta efectivo y equivalentes de efectivo-fondos de imprevistos (concepto 2014-134)


Fuente: CONSEJO TECNICO DE CONTADURIA PÚBLICA concepto 2014-620

lunes, 26 de octubre de 2015

OBLIGATORIEDAD DE APLICAR LAS NORMAS NIIF

Ante la inminente cercanía de las fechas en las cuales se debe implementar las NIIF de acuerdo con las directrices del gobierno nacional, el consejo técnico de la contaduría pública  ante el siguiente interrogante:

Somos una empresa de administración de propiedad horizontal, solicitamos su colaboración para emitir un concepto acerca de: existe la inquietud de algunas propietarios con relación a que las normas NIIF no deben implementarse en 2015 ¿si esto es cierto en qué momento existe esta obligación? (cita textual)

Se pronuncia de la siguiente manera:

Las propiedades horizontales, de acuerdo a los requisitos establecidos en los decretos reglamentarios de la Ley 1314 de 2009, que en su gran mayoría sean clasificadas en los grupos 2 (Decreto 3022 de 2013) o Grupo 3 (Decreto 270 de 2013) deberán efectuar la revisión de sus políticas contables y efectuar los ajustes que resulten pertinentes considerando lo establecido en los nuevos marcos técnicos normativos, de no hacerlo no podría afirmar en sus informes financieros de propósito general que cumplen con este marco de principios.

Al cierre del 31 de diciembre de 2015, la copropiedades clasificadas en el grupo 3 deben elaborar su contabilidad aplicando el marco técnico normativo contenido en el decreto 2706 de 2012.

Al cierre del 31 de diciembre de 2016, las copropiedades clasificadas en el grupo 2 deben elaborar su contabilidad aplicando el marco técnico normativo contenido en el decreto 3022 de 2013


Fuente Consejo Técnico de la Contaduría Publica. Concepto 2015-460

martes, 13 de octubre de 2015

¿QUIEN DEBE REALIZAR EL COBRO DE LAS EXPENSAS COMUNES EN LAS COPROPIEDADES?



En primera instancia, es de precisar que el régimen de propiedad horizontal ha establecido que el administrador es quien está facultado para “Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.” De acuerdo con el artículo 51, numeral 8 de la ley 675 de 2001.



Lo que nos indica que el procedimiento con el que cuenta la propiedad horizontal para recuperar la cartera morosa es a través del cobro judicial; contrario sensu, cualquier otro acto emprendido por los órganos directivos de la copropiedad y que transgredan los derechos fundamentales no estaría dentro de la legalidad.

Circunstancia que ha sido ya analizada por la Corte Constitucional en la sentencia T-630 del 28 de noviembre de 1997, MP Alejandro Martínez Caballero, en la que se pone en evidencia como la suspensión de servicios por parte de la administración de la propiedad horizontal es relativa de acuerdo con cada caso, en particular conforme advierte para lo referente al servicio de citofonía y correspondencia. En tanto otros servicios como el de la piscina y medios recreativos se considera que pueden ser suspendidos a los morosos sin que por ello se viole derecho alguno. De otra parte, procede excepcionalmente el amparo constitucional en aquellos actos que transgredan los derechos fundamentales de los residentes de la copropiedad (Sentencia T-146 de 2003).

Finalmente es del caso señalar que es una obligación de los propietarios de los bienes privados el pago oportuno de las respectivas cuotas o expensas comunes conforme lo ordena el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, cuyo pago por fuera de los plazos acordados genera intereses moratorios equivalente a una y media veces el interés bancario corriente, disposición establecida en el artículo 30 de la Ley 675 de 2001.

Este pago tiene importancia para el buen funcionamiento y mantenimiento de los servicios y bienes comunes en la copropiedad, dentro de los cuales se puede enumerar los servicios públicos domiciliarios de las áreas comunes, los pagos de la celaduría o portería, las primas de los seguros de las áreas comunes, las reparaciones que deban realizarse por el deterioro natural de la edificación en sus zonas comunes, aseo, mantenimiento de ascensores y demás componentes de las áreas comunes que hacen parte de la copropiedad y que su adecuada presentación y funcionamiento hacen del edificio un mejor sitio para vivir en comunidad.


Fuente: Acciones Contra Morosos, Derecho de Petición No. 4120-E1-8045 del22 de enero de 2010. Ministerio de Ambiente, vivienda Desarrollo territorial.

martes, 6 de octubre de 2015

LA LISTA DE MOROSOS EN LA CARTELERA DE LA COPROPIEDAD

Es una pregunta reiterativa ara nuestros lectores la medida en la cual a fin de garantizar el pago de las expensas comunes se publique el listado de los morosos en un lugar visible de la copropiedad. para algunos doctrinantes esta medida vulnera el derecho a la intimidad de las personas que se encuentran incluidas en la lista de morosos, sin embargo la Corte Constitucional en sentencia de Unificación número 509 de 2001 ha indicado lo siguiente: 
En relación con la publicación de lista de morosos, en las zonas comunes de la copropiedad, es necesario indicar que tal publicación no constituye, por sí misma, violación a los derechos al buen nombre y a la intimidad, por cuanto lo único que se da a conocer es un hecho cierto, la mora en el pago de cuotas de administración y este es un asunto que interesa a los demás habitantes de la copropiedad.
https://phcorporacion.wordpress.com/calendario/
Sin embargo, advierte que la información que debe publicarse en estas carteras debe ponderarse de acuerdo con los siguientes factores:
a) si la información contenida en las listas involucran aspectos que comprometen a todos los residentes de la unidad residencial;
b) si no se describen aspectos estrictamente personales o familiares;
c) si la información tiene relevancia económica para todos los miembros del conjunto;
d) si la publicación se circunscribe a todos los habitantes del edificio y no a todo el público en general.”
si como administrador cubre los factores anteriores sin vulnerar los derechos fundamentales del deudor moroso, usted podrá de acuerdo con la Corte Constitucional hacer pública la lista de morosos dentro de las instalaciones de la copropiedad.

lunes, 3 de agosto de 2015

EL PRESUPUESTO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La ley 675 de 2001 establece que para la financiación de las expensas necesarias para la administración de los edificios o conjuntos inmobiliarios, se debe elaborar un presupuesto en el cual se determinen los ingresos y egresos, que servirá de base para la determinación de las cuotas de administración que deben aportar los copropietarios, o arrendatarios según sea el caso, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad.



Según la Orientación Profesional del 26 de febrero del 2008, expedida por el Consejo Técnico de la Contaduría Pública, el presupuesto por ser un proyecto a futuro puede ser afectado por situaciones imprevistas, que de una u otra manera inciden en forma negativa o positiva en su ejecución, por lo que al final de cada ejercicio, debe presentarse el correspondiente informe que detalle su ejecución para aprobación por la asamblea.

El presupuesto tiene la característica de estar determinado básicamente por el sistema de caja sin embargo deberá incluirse aquellos gastos que sin aplicar desembolsos de efectivo puedan afectar los resultados del ejercicio (ejemplo: depreciaciones, amortizaciones, provisiones, etc) debiéndose rendir cuenta a la asamblea por parte de la administración sobre su ejecución, hecho que determina la necesidad de implementar el registro del presupuesto aprobado y de su ejecución activa o pasiva, que habrá de ser fuente del informe requerido.

El periodo presupuestal por lo general está comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de cada año. Si bien en algunas unidades residenciales los presupuestos de ingresos y gastos se aprueban para ser ejecutados a partir del mes de marzo o abril, se debe tener en cuenta que los presupuestos aprobados se refieran a periodo futuros y no a periodos anteriores.
La asamblea general de propietarios, que se debe reunir por lo menos una vez al año, adopta el presupuesto de ingresos, gastos e inversiones para el periodo siguiente y evalúa la ejecución presupuestal del periodo anterior.


FUENTE: CAMACHO. A (2012) Administración de la propiedad horizontal. Octava Edición. Legis. Bogotá Colombia.

lunes, 13 de julio de 2015

EL INTERÉS MORATORIO EN EL RETRASO DEL PAGO DE LAS EXPENSAS COMUNES

El artículo 30 de la ley 675 de 2001, indica lo siguiente respecto a los intereses de mora por el retraso en el pago de la expensas comunes.

Artículo 30. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.

Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.

Parágrafo. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

Este artículo fue declarado exequible por la Corte Constitucional en sentencia T-153 de 2004.


Según la Corte  la medida contemplada en el artículo 30 de la ley 675 de 2001 encuentra una justificación constitucional legitima derivada del objeto de la norma, la cual busca inducir al pago de las expensas debidas a la copropiedad y que son causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, no debe olvidarse en efecto que dichas expensas están establecidas para garantizar el buen funcionamiento de la copropiedad y que su pago oportuno hace parte de los presupuestos de convivencia, cooperación y de solidaridad social que orientan la propiedad horizontal lo cual se encuentra en armonía con los mandatos constitucionales.


En este sentido cabe decir que los intereses a que alude la
norma, en caso de llegar está a aplicarse por no haberse fijado por la Asamblea de Copropietarios un interés diferente, no pueden mirarse como especulativos o tendientes a desvirtuar la naturaleza de entidad sin ánimo de lucro de la copropiedad, sino más bien analizarse en función, tanto de la necesidad de asegurar el pago cumplido de las expensas por parte de los copropietarios como del necesario resarcimiento de los perjuicios que se causen a la copropiedad debido al incumplimiento de las obligaciones para con ella y que impiden a la misma administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

Así las cosas, el interés moratorio por retraso en el pago de la expensas comunes se encuentra contemplado en la ley 675 de 2001, salvo que el reglamento indique un interés inferir a una y media vez el interés bancario corriente, la asamblea de propietarios no podrá pactar un interés mayor, por que este se entenderá como no pactado.

Atentos a sus comentarios.



Fuente: Sentencia C-153/04 Corte Constitucional.

miércoles, 8 de julio de 2015

¿CUÁL ES EL LIMITE DE LOS REGLAMENTOS Y EL MANUAL DE CONVIVENCIA EN LAS COPROPIEDADES?


 AQUI

Los reglamentos y manuales de convivencia se convierten en una herramienta valiosa a la hora de enfrentar el desafío de administrar una copropiedad y porque no el reto de gerenciar a una comunidad, sin embargo, estas herramientas tan útiles tiene límites que de no observarlos puede acarrear demandas e indemnizaciones que finalmente deben sufragar todos los copropietarios, por tal razón el post de esta semana compartimos con ustedes las posturas de la Corte Constitucional y la Ley 675 de 2001 frente a este tema tan relevante para quienes se encuentran relacionados de forma directa o indirecta con las copropiedades.

La Ley 675 de 2001, en el artículo 38, dispone que le corresponde a la Asamblea General de Propiedad aprobar las reformas al reglamento de la propiedad horizontal. Dicha asamblea está compuesta por la totalidad de los propietarios de los bienes privados, o por sus representantes, los cuales tendrán derecho a participar en la liberación y a votar en las decisiones que se adopten. Al ser la máxima autoridad de la copropiedad, siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Constitución y en la ley, sus determinaciones serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, incluyendo a quienes sean disidentes o a quienes no estuvieron presentes en la votación.

Frente a los manuales de convivencia la Corte
Constitucional ha indicado que su origen corresponde a una decisión autónoma de la Asamblea de Propietarios, a través de la cual se establecen el conjunto de derechos, obligaciones y deberes de los residentes de una copropiedad, cuyo origen deviene de los ar. 2 y 3 de la ley 675 de 2001, que obligan a que los reglamentos de propiedad horizontal se propenda por el establecimiento de relaciones pacíficas y de solidaridad social entre los copropietarios y tenedores. Los manuales de convivencia, en términos prácticos son una parte del reglamento de copropiedad. (Sentencia T-034/13).

Por tal motivo y teniendo en cuenta que los reglamentos  y los manuales de convivencia pueden de acuerdo a su naturaleza contener reglas que afectan derechos fundamentales, la Corte Constitucional ha establecido que la potestad de regulación de la Asamblea de Propietarios se encuentra limitada por la constitución y la ley, en especial deben estar acordes con los derechos fundamentales de aquellos que se ven cobijados por sus normas. Aunado a lo anterior, es necesario decir que las sanciones que en ellos se incluyan deben atender a parámetros de razonabilidad y proporcionalidad, previa determinación de un fin legitimo (legal) que las justifique.


Fuente: Corte Constitucional Sentencia T-034 de 2013.