martes, 14 de abril de 2015

¿Qué es una reunión no presencial de la asamblea general de copropietarios?




Esta semana queremos compartir con nuestros lectores una selección de preguntas y respuestas en torno a la figura de las reuniones no presenciales de la asamblea general en las copropiedades.


 ¿Qué es una reunión no presencial?

Siempre que ello se pueda probar, habrá una reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultanea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo asunto. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empelado de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.

Es importante acotar que las decisiones que exigen mayoría calificada no pueden tomarse en este tipo de reuniones.

 ¿Cómo se acredita una reunión no presencial?

Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica, o similar donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma, y a hora de envío, así como a correspondiente copia de la convocatoria efectuada los propietarios.
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¿Cuando son ineficaces las reuniones no presenciales?

En los casos de reuniones no presenciales o de decisiones por comunicación escrita las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultanea o sucesiva expresada esta ultima dentro del término máximo de un mes.


Deberán asentarse las actas correspondientes en el libro respectivo, suscritas por el representante legal, las cuales deberán ser comunicadas a los propietarios dentro de los 10 días siguientes al día en que concluyo el acuerdo.

lunes, 6 de abril de 2015

¿Qué es la impugnación del acta de asamblea de copropietarios?

El administrador, el revisor fiscal, y los propietarios de bienes privados, pueden impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de propiedad horizontal.
GERENCIA
 La impugnación solo puede intentarse ante los jueces dentro de los dos(2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Para tal efecto será aplicable el procedimiento contenido en el Código General del proceso, ante el juez civil.
Se exceptúan las decisiones de la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por medio de las cuales se impugnan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por el procedimiento dispuesto por los artículos 59 y siguientes de la ley 675 de 2001, que podrá ser impugnada ante los jueces dentro del mes siguientes a la fecha de la respectiva sanción.

lunes, 30 de marzo de 2015

¿La asamblea general puede tomar decisiones por comunicación escrita?

Otra de las innovaciones de la ley 675 de 2001 es la toma de decisiones por comunicación escrita; este tipo de decisiones los propietarios de los bienes privados expresan su voto sin deliberación previa. En efecto el artículo 43 de la ley 675 de 2001 permite que sean validas las decisiones de la asamblea general de los propietarios cuando convoca la totalidad de propietarios de unidades privadas, estos o sus representantes o delegados debidamente acreditados expresan por escrito el sentido de su voto frente a una o varias proposiciones concretas señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma, y la fecha y hora en que se hace.

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En este evento el quórum para decidir se computara sobre la mayoría de coeficientes que integran el edificio o conjunto si la decisión es de tipo económico, pero en caso de no serlo, el quórum será la mitad mas uno de los propietarios de las unidades privadas de la copropiedad de uso residencial.

Si los propietarios hubieran expresado su voto en documentos separados estos deberán recibirse en un término máximo de un mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación y tales decisiones no producirán efecto alguno cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación escrita expresada dentro del término máximo citado.


Deberá elaborarse un acta y asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el administrador y comunicarse a los propietarios dentro de los 10 días siguientes a aquel en que concluyo el acuerdo.

lunes, 16 de marzo de 2015

¿Cuál es el contenido de las actas de asamblea de las copropiedades?

Las decisiones de la asamblea general de propietarios deben constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la asamblea.

1. Lugar, fecha y hora de iniciación de la reunión; los nombres de las personas que actúan como presidente y secretario.
2. el número y nombres de los propietarios de bienes de dominio privado presentes o representados en debida forma.
3. los coeficientes de copropiedad o porcentajes de participación representados en la reunión.
4. Los asuntos tratados.
5. Las decisiones adoptadas y el número de votos emitidos a favor o en contra de ellas, o en blanco.
6. Las constancias presentadas por los asistentes durante la reunión.
7. Las designaciones efectuadas.
8. La fecha y hora de terminación de la reunión.

La copia del acta debe ser entregada por el secretario de la asamblea general a los propietarios en el momento en que lo soliciten.


En los casos en los cuales la asamblea decida encargar a personas para que redacten el acta, estas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento. Si el reglamento guarda silencio al respecto, de conformidad con la ley el acta deberá ser redactado dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.

De todos modos, el administrador, dentro de un lapso no superior a veinte días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión debe poner a disposición de los propietarios del edifico o conjunto, copia completa del texto del ata en lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas debe dejarse constancia sobre la fecha y lugar de la publicación.


La copia del acta debidamente suscrita es prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador debe entregar copia del acta a quien la solicite.

miércoles, 11 de marzo de 2015

¿Qué es el voto ponderado o porcentual?

Al disponer el inciso 2 del artículo 35 de la ley 675 de 2001 que en los edificios o conjuntos sometidos a propiedad horizontal el voto de cada propietario equivale al coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado, esta consagrando el llamado voto ponderado o porcentual.

Podemos definir el voto ponderado, en materia de propiedad horizontal, tomando como fundamento la Sentencia C-520 de 2002 Corte Constitucional como aquel que confiere mayor peso a los opiniones de unos propietarios de unidades privadas sobre las de los otros, por ser titulares de un derecho de propiedad mayor, que se contrapone al sistema de voto denominado “una persona un voto” que en términos de propiedad horizontal se enuncia como un voto por cada unidad privada.


No obstante, para la misma Corte en los edificios o conjuntos destinados a vivienda o de uso residencial, no en todas las decisiones que se toman en una asamblea general rige el sistema de voto porcentual. Únicamente en las de tipo económico porque en las demás vinculadas al diario vivir, destinadas a definir ciertas reglas de convivencia entre los habitantes del conjunto residencial o edificio, como tenencia de mascotas, sobre la manera de usar los ascensores, arque, entre otros, son decisiones que deben tomarse por el sistema” un voto por cada unidad privada”.

martes, 3 de marzo de 2015

DERECHOS DE LOS MORADORES NO PROPIETARIOS DE LA COPROPIEDAD

Los derechos de los moradores no propietarios se encuentran desarrollados en la sentencia C-318 de 2002, en esta sentencia la Corte sostiene que el derecho a decidir solo lo tienen los propietarios de las unidades privadas, pero esto no significa que los moradores no propietarios carezcan de derechos en materia de propiedad horizontal, máxime si sus derechos eventualmente puedan resultar afectados por decisiones que adopten las asambleas generales de propietarios o por otras autoridades internas de las copropiedades, luego es innegable que les asisten derechos tales como el de elevar peticiones y obtener pronta resolución, a ser oídos antes de que adopten las decisiones que los afecten, a que se les garantice el debido proceso y el derecho a la defensa, para lo cual pueden actuar directamente o por intermedio de representantes suyos con sujeción al reglamento de propiedad horizontal, teniendo incluso, el derecho a acudir  las autoridades administrativas o judiciales para la resolución de conflictos que se susciten en la convivencia.

lunes, 23 de febrero de 2015

¿QUE DICE EL MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO TERRITORIAL SOBRE LAS EXPENSAS COMUNES?

La Ley 675 de 2001, “regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.”


En lo que concierne al ámbito de aplicación, es necesario indicar que las leyes rigen a partir de su vigencia, para el caso de la Ley 675 de 2001 es el 3 de agosto de 2001, momento en el cual su aplicación es obligatoria tanto a los nacionales como a los extranjeros residentes en Colombia, según lo establece el artículo 18 del Código Civil.

En tal virtud, si el inmueble se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal se debe ceñir a lo establecido por la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal, sin importar el estrato, tipo de inmueble o si es de interés social, ya que el objeto de dicha norma es regular la propiedad horizontal.


De otra parte, en lo relacionado con el incremento de la cuota de administración y el cobro judicial de la misma, la Ley 675 de 2001 en su artículo 3 trae, entre otras, la definición de expensas comunes necesarias como las “…Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. …” 

Así mismo, como una obligación de los propietarios de bienes privados está el pago de las expensas comunes necesarias causadas por la administración de la propiedad horizontal, de conformidad con el artículo 29 de la Ley 675 de 20011; expensas dentro de las cuales se puede encontrar cuotas de carácter ordinario (cuota de administración) y extraordinario, que son fijadas por la asamblea general de propietarios según lo establece el artículo 38 ibídem. Adicionalmente, se puede afirmar que para tomar una determinación respecto a la aprobación de las expensas necesarias, el presupuesto para la vigencia correspondiente deberá estar precedido de un estudio serio, real y convincente por parte del consejo de administración y del administrador, de los gastos en que se va a incurrir y el monto de dineros que se deben percibir para poder cumplir con las erogaciones presupuestadas, y así no fijar cuotas demasiado elevadas que no puedan ser canceladas por los copropietarios, ya que posiblemente se tengan inconvenientes al realizarse el cobro de las mismas, si se hace por vía judicial. 

De otro lado, el incumplimiento del pago de las expensas necesarias causadas por la administración, conlleva el cobro de dichas cuotas por vía judicial, siendo la persona llamada a iniciar dicha acción el representante legal de la persona jurídica3; cobro judicial que se tramita con la finalidad de recuperar aquellos recursos que la propiedad horizontal ha dejado de percibir por la falta de pago de las obligaciones pecuniarias a cargo de los copropietarios.

Fuente:
Aplicación Ley 675 de 2001 y Cobro Judicial Cuota de Administración, Derecho de Petición No. 4120-E1-22249 del 27 de febrero de 2009.Ministerio de Ambiente, Vivienda y desarrollo Territorial.