domingo, 3 de agosto de 2014

EL IVA EN LOS PARQUEADEROS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL RESIDENCIAL



El impuesto sobre las ventas ha generado mucha controversia respecto a la propiedad horizontal, existe una selección normativa y conceptos de la DIAN que abordan este tema de formas encontradas.

En primer lugar, es necesario citar el artículo 33 de la ley 675 de 2001, a través del cual se indica cual es la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, de la siguiente manera:

La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

Así las cosas nada nos dice la ley 675 de 2001 sobre si es obligación de la propiedad horizontal  asumir las responsabilidades derivadas del impuesto a las ventas (IVA),esta situación sin duda se deriva de objeto social de la propiedad el cual se encuentra expuesto en el artículo 32 de la Ley 675 de 2001, de la siguiente manera:

La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

Frente a este caso en particular la DIAN en su concepto unificado sobre el IVA proferido en el 2004 sostuvo que:

 El Impuesto sobre las ventas es un impuesto del orden nacional, indirecto, de naturaleza real, de causación instantánea, y de régimen general. Es de naturaleza real por cuanto afecta o recae sobre bienes y servicios, sin consideración alguna a la calidad de las personas que intervienen en la operación. Es un impuesto de régimen de gravamen general conforme con el cual, la regla general es la causación del impuesto y la excepción la constituyen las exclusiones expresamente contempladas en la Ley.

 Al respecto la DIAN ha sostenido que la prestación de servicios en el desarrollo del objeto social de la propiedad horizontal no causan IVA, sin embargo la adquisición de bienes y servicios gravados se encuentra obligada a pagar IVA afirmando que en el caso por ejemplo que la Propiedad horizontal preste servicio arrendamiento de un espacio de la copropiedad por ejemplo salón comunal este no forma parte del objeto social contemplado en la ley 675 de 2001 y por tal motivo debe pertenecer al régimen común lo cual la obliga a causar IVA por la prestación del servicio.

 Debido a esta discusión el Gobierno nacional emitió el Decreto Reglamentario 1060 de 2009 en el cual se afirma lo siguiente:

 Artículo 1°. Objeto social de la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Para los efectos de la Ley 675 de 2001, entiéndese que forman parte del objeto social de la propiedad horizontal, los actos y negocios jurídicos que se realicen sobre los bienes comunes por su representante legal, relacionados con la explotación económica de los mismos que permitan su correcta y eficaz administración, con el propósito de obtener contraprestaciones económicas que se destinen al pago de expensas comunes del edificio o conjunto y que además facilitan la existencia de la propiedad horizontal, su estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

 Conforme a lo anterior es posible deducir que la prestación de servicios tales como cafeterías, tiendas comunales, concesión de espacios tales como el salo comunal, entre otras actividades relacionadas con la explotación económica de bienes comunes no causan IVA y por tanto cuando la propiedad horizontal preste dichos servicios no tendrían que pertenecer al régimen común del impuesto a las ventas, ni actuar como agentes retenedores del IVA cuando adquieran bienes y/o servicios gravados de personas que pertenezcan al régimen simplificado.

¿Y de los parqueaderos qué?


Con la expedición de la ley 1607 de 2012 la cual reformo el Estatuto Tributario, se generó una gran controversia respecto al pago del impuesto sobre las ventas frente a la prestación directa del servicio de parqueadero, al respecto:

El artículo 47 de la ley 1607 de 2012, adiciona un artículo al Estatuto Tributario al establecer:

 Artículo 462-2. Responsabilidad en los servicios de parqueadero prestado por las propiedades horizontales.

En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio.



Debido a que la mencionada norma no realizó distinción alguna respecto a la propiedad horizontal residencial, lo cual genero una controversia al respecto, el gobierno nacional expidió el  Decreto 1794 del 21 de agosto de 2013 por el cual  se reglamentó parcialmente la Ley 1607  de 2012 de reforma al Estatuto Tributario, indicando lo siguiente:

Artículo 16.Responsabilidad en el impuesto sobre las ventas de las personas Jurídicas originadas en la constitución de Propiedad Horizontal. Conforme con lo establecido en el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 en concordancia con lo previsto en el artículo 462-2 del Estatuto Tributario, son responsables del régimen común del impuesto sobre las ventas, las personas jurídicas originadas en la constitución de propiedad horizontal, que destinen algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, a través de la ejecución de cualquiera de los hechos ge­neradores de IVA, entre los que se encuentra la prestación del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes.

Las propiedades horizontales de uso residencial no son responsables del impuesto sobre las ventas por la prestación del servicio directo de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes, con fundamento en lo dispuesto por el parágrafo 2° del artículo 186 de la Ley 1607 de 2012.


Con este artículo el gobierno le da fin a la discusión respecto a si deben las propiedades horizontal recaudar IVA por la prestación directa de parqueadero, dejando claro NO están obligados, exención que NO aplica para las propiedades horizontales mixtas y comerciales.

lunes, 28 de julio de 2014

LA RETENCIÓN EN LA FUENTE EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La retención en la fuente no es un impuesto, sino un mecanismo de cobro anticipado de un impuesto en el momento en que sucede el hecho generador, que bien pude ser el de impuesto de renta, a las ventas o de industria y comercio.

Dado lo anterior, se presentan dos situaciones diferentes: ser sujeto de retención y ser agente retenedor.

La propiedad horizontal no es sujeto de retención, porque al no ser contribuyente del impuesto sobre la renta y del de industria y comercio, no se le efectúa retención en la fuente por los pagos que haga. (Artículo 33 de la Ley 675 de 2001).

Sin embargo, la propiedad horizontal es agente retención, teniendo como obligación efectuar la retención por los pagos o abonos en cuenta que causen la retención en la fuente, y presentar la declaración de retención en la fuente.

La declaración de retención en la fuente se debe presentar cada mes, con las formalidades exigidas por la norma, de lo contrario se puede considerar como no presentada, al respecto el estatuto tributario indica lo siguiente:

Articulo 580 Estatuto Tributario: No se entenderá cumplido el deber de presentar la declaración tributaria, en los siguientes casos: 
  • a.    Cuando la declaración no se presente en los lugares señalados para tal efecto.
  • b.    Cuando no se suministre la identificación del declarante o se haga en forma equivocada.
  • c.    Cuando no contenga los factores necesarios para identificar las bases gravables.
  • d.    Cuando no se presente de firmada por quien debe cumplir el deber formal de declarar, o cuando se omita la firma del contador público o revisor fiscal existiendo la obligación legal.
  • e.    Cuando la declaración de retención en la fuente se presente sin pago.


En caso de no cumplir con los anteriores requisitos se deberá presentar nuevamente, y en tal caso, se debe calcular y pagar la respectiva sanción por extemporaneidad. Además los contribuyentes que estando obligados a presentar una declaración tributaria, no lo hagan, se exponen a que la administración de impuestos les imponga la sanción por no declarar.

La sanción por no declarar se impone mediante resolución, previo emplazamiento para que el contribuyente tenga la oportunidad de presentar su declaración. Una vez la administración comprueba que el contribuyente tiene la obligación de presentar la declaración tributaria y que no lo ha hecho, debe emplazarlo, aunque a veces le envía tan solo una invitación a declarar, caso en el cual puede declarar pagando la sanción por extemporaneidad contemplada en el articulo 641 del Estatuto Tributario. Pero si lo que la Dian envía al contribuyente es un emplazamiento tendrá que declarar en los término del articulo 642 del estatuto. Si emplazado el contribuyente no declara. La Dian le impondrá la sanción por no declarar y una vez se le haya notificado la resolución sanción. El contribuyente tiene la oportunidad de presentar la declaración y pagar la sanción por no declarar reducida a su décima parte, según lo contempla el parágrafo 2 del artículo 643 del Estatuto Tributario.

Si no declara a pesar de ser emplazado, tendrá que pagar la sanción por no declarar sin perjuicio de que la Dian posteriormente le profiera una liquidación de aforo en la que se determine el impuesto que deba pagar.


Fuente: Ministerio de Ambiente, Vivienda, y Desarrollo Territorial. Concepto 1200 E2-011984.

miércoles, 23 de julio de 2014

DIPLOMADO GERENCIA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL


Certificados:

Cada modulo será certificado, así como el diplomado luego de haber cursado los tres módulos, así usted recibirá 5 certificados de capacitación sobre el régimen de propiedad horizontal, ideales para enriquecer su hoja de vida. Sí desea ver el modelo de certificado de nuestra entidad puede hacerlo aqui.

Costos e inscripciones individuales:

Sí quiere hacer parte de nuestra comunidad educativa, y realizar este diplomado, tiene dos opciones de pago:

Medios electrónicos: A través de la pasarela de pagos PAYU LATAM que cuenta con la CERTIFICACIÓN INTERNACIONAL PCI DSS, el más alto nivel de certificación a nivel mundial en seguridad transaccional con tarjetas de crédito y débito en el mundo, como: Visa, Mastercard y American Express, entre otras. 

Si desea cancelar el diplomado a través de este medio, podrá hacerlo en el botón  de pago y su costo es de: $280.000. 
           
COSTO TOTAL:  $280.000




(Recuerde que puede pagar con tarjeta débito,  crédito y a través de los puntos baloto)

Consignación Bancaria: Puede realizar una consignación bancaria:
  • BANCO DAVIVIENDA: Cuenta de Ahorros Número : 457970014603 a nombre de DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ, para consignaciones fuera de Bogotá consignar el valor de la transacción nacional $9.650. 
  • BANCO DE BOGOTÁ: Cuenta de ahorros Número: 103250072 a nombre de CORPORACION P.H, para consignaciones fuera de Bogotá consignar el valor de la transacción nacional $9.650.

lunes, 21 de julio de 2014

LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA IMPLEMENTACIÓN DE LAS NIIF

En el año 2009 fue aprobada la ley 1314, por medio de la cual el gobierno nacional, busca que todas las personas naturales y jurídicas que, de acuerdo a la normatividad vigente, estén obligadas a llevar contabilidad, así como contadores públicos, funcionarios y demás personas encargadas de la preparación de estados financieros cumplan con la implementación de las Normas internacionales de información financiera (NIIF) entendidas estas como el conjunto de normas e interpretaciones de carácter técnico, aprobadas, emitidas y publicadas por el Consejo de Normas internacionales de Contabilidad (conocido por sus siglas en inglés el IASB).

Al respecto, de la implementación de las NIIF en la propiedad horizontal el Consejo Técnico de la Contaduría Pública indicó lo siguiente: “Las propiedades horizontales, estando obligadas a llevar contabilidad, deben cumplir lo dispuesto en la Ley 1314, y por consiguiente, clasificarse en alguno de los 3 grupos definidos en el direccionamiento estratégico del Consejo Técnico de la  Contaduría pública para la convergencia a estándares internacionales de información financiera, considerando para ello los requisitos de clasificación contemplados en los decretos reglamentarios de la Ley 1314 de 2009.

Por tal razón, estas entidades deben hacer un detenido análisis de los decretos reglamentarios 2784 de 2012, 2706 de 2012, 3019 de 2013, 3022 de 2013, 3023 de 2013 y 3024 de 2013, con el objeto de establecer el marco normativo y el cronograma que deben aplicar en su debida implementación.”

En otra directriz el Consejo Técnico de la Contaduría Publica sostuvo lo siguiente:

“Una propiedad horizontal de uso residencial que cumpla con los requisitos para pertenecer al grupo tres, está obligada a aplicar lo establecido en el Decreto 2706 del 27 de diciembre de 2012 y las normas que lo modifiquen.
El marco técnico del grupo 3 es un régimen simplificado de contabilidad basada en el principio del costo, en el que se especifican los principios de reconocimiento, medición presentación y revelación, de transacciones y otros hechos y condiciones en los estados financieros con propósito de información general”.


Si es de su interés a continuación presentamos el cronograma de implementación expedido por el Gobierno nacional:


¿Y SU COPROPIEDAD YA SE ENCUENTRA HACIENDO LA IMPLEMENTACION DEBIDA?

Fuente:
Concepto técnico 422 de 2014 Consejo Técnico de la Contaduría Pública
Concepto técnico 061 de 2014 Consejo Técnico de la Contaduría Pública

lunes, 14 de julio de 2014

EL MANTENIMIENTO DE BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO EN LA PROPIEDAD PRIVADA

El régimen de propiedad horizontal contenido en la ley 675 de 2001 indica de forma expresa la clasificación de los bienes que integran la copropiedad, indica que existen bienes privados, bienes comunes esenciales, bienes comunes no esenciales y bienes comunes de uso exclusivo, estos últimos se encuentran regulados en el artículo 22 y siguientes de la ley 675 de 2001.

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Uno de los temas especialmente álgidos en las copropiedades es sin duda a quien corresponde el mantenimiento de los bienes comunes de uso exclusivo, el post de hoy tratará las normas existentes que giran en torno a este polémico tema.

Para comenzar es necesario remitirse a la regulación que sobre este tema contiene la ley 675 de 2001, al respecto sostiene:

Artículo 22: Bienes comunes de uso exclusivo: Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

Artículo 23: Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo: Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

La legislación de forma expresa indica que son reparaciones locativas (aquellas a las que se encuentra obligado el propietario que tiene a su disposición bienes comunes de uso exclusivo, al respecto indica lo siguiente:

Ley 810 de 2003

Artículo 8°. Licencias para cerramientos de obra y reparaciones locativas. Las reparaciones o mejoras locativas, consideradas como aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato, sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales y formales, y/o volumetría no requieren licencia de construcción.

Frente a este tema el Decreto 1469 de 2010, sostiene lo siguiente respecto a las reparaciones locativas:

Decreto 1469 de 2010

Artículo 10. Reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas. No requerirán licencia de construcción las reparaciones o mejoras locativas a que hace referencia el artículo 8° de la Ley 810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.

Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. Sin perjuicio de lo anterior, quien ejecuta la obra se hace responsable de:

1. Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios públicos domiciliarios.

2. Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia.

3. Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los inmuebles de conservación histórica, arquitectónica o bienes de interés cultural.

Con la legislación vigente reseñada anteriormente es posible
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indicar que si bien es cierto las reparaciones locativa del bien común de uso exclusivo se encuentran a cargo del propietario de la unidad privada a la cual fue asignado este bien, también lo es que las obras o refracciones mayores necesarias para la conservación del bien sin duda se encontrarán a cargo de la copropiedad (no se puede olvidar que el propietario goza del uso exclusivo de un bien , la naturaleza de este último es común). Estas reparaciones mayores deben ser sufragas en la proporción del coeficiente de propiedad por los propietarios de las unidades privadas, de acuerdo con la legislación vigente.

Para concluir, es posible indicar lo siguiente:

  •  Las reparaciones locativas (pintura, cristales, aseo, cielo raso, entre otras obras menores) están a cargo del propietario que usufructúa el bien común de uso exclusivo.
  • Las obras mayores tales como impermeabilización, arreglo de placas, arreglos estructurales tiene como objeto el mantenimiento y la conservación de los bienes comunes y deben ser asumidos por la copropiedad.

miércoles, 11 de junio de 2014

EL REVISOR FISCAL Y LAS DECLARACIONES TRIBUTARIAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Comoquiera que los edificios o conjuntos sometidos a propiedad horizontal, de  usos comercial o mixto están obligados a tener revisor fiscal, deben presentar sus  declaraciones tributarias de retención firmadas por el revisor fiscal (contador público con matricula profesional vigente e inscrito a la Junta central de 
contadores y elegido por la asamblea general de propietarios) de lo contrario se tendrán por no presentadas. 

El revisor fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o o los miembros del consejo de administración, cuando exista. Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con revisor fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el revisor fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto. 

En el caso de los edificios o conjuntos de uso residencial, el nombramiento discrecional de revisor fiscal, no obliga a que las declaraciones tributarias de la propiedad horizontal deban ser firmadas por revisor fiscal y por tanto, que por falta de este requisito puedan tenerse por no presentadas. 

Fuente: CAMACHO, Alvaro. Administración de la propiedad horizontal. Octava edición. Editorial Legis. Bogotá Colombia. 2012

miércoles, 4 de junio de 2014

¿CUAL ES EL ALCANCE DEL ARTICULO 33 DE LA LEY 675 DE 2001?(OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL)

El aspecto tributario y el tratamiento preferencial que la ley 675 de 2001 otorga a la propiedad horizontal, ha sido ampliamente debatido no solo en la doctrina sino también por las entidades estatales como la DIAN.

Según el articulo 33 de la ley 675 de 2001, el cual indica lo siguiente:

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Artículo 33. Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.
  
Parágrafo. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.

Para la Corte Constitucional el articulo mencionado indica los siguientes elementos importantes: 

(i) La persona jurídica que se origina en la constitución de una propiedad horizontal puede tener la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, estándole permitido, incluso, destinar algunos bienes a la producción de renta, pero sólo para sufragar expensas comunes, por así disponerlo el parágrafo del artículo 33 de la Ley 675 de 2001.

(ii) Esta calidad de no contribuyente sólo se predica en relación con las actividades propias de su objeto social. Así lo dice expresamente el artículo 33 de la ley 675 de 2001. De realizar actividades ajenas a su objeto social, la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal pierde su calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, y del impuesto de industria y comercio. Esto es cierto, aún si no se ha surtido el proceso de desafectación regulado en los artículos 20 y 21 de la Ley 675 de 2001.

(iii) De surtirse un proceso de desafectación, los actos o negocios jurídicos que recaigan
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sobre los bienes privados que surjan del mismo, se someten al régimen tributario general, nacional o territorial, y por mandato expreso de la ley, serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria.

Aunado a lo anterior, es necesario indicar que el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012  indica que las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001, de esta situación se excluyen las propiedades horizontales de uso residencial.

Como conclusión es importante que el Administrador y el Consejo de administración tenga presente que la calidad de no contribuyente otorgada por la ley 675 de 2001, no es absoluta, y que esta calidad puede perderse cuando la copropiedad ejecuta labores que no son propias de su objeto social, ante esta situación la copropiedad deberá en aras de la igualdad cumplir con las obligaciones propias de las actividades realizadas, las cuales se reitera se alejan del cumplimiento de su objeto social.